管理会社を選ぶポイント

収益不動産をお持ちのオーナー様にとって、管理会社選びは非常に大切です。
数多くある管理会社の中でどういった会社であれば、所有不動産の収益を安定・最大化に繋がるのでしょうか。
それは、所有不動産の特徴に合わせた管理会社を選ぶ事が重要と考えています。

　

管理している物件の特徴

管理会社によって、管理を行っている物件の特徴もそれぞれになります。
大きく分けると下記の2つとなります。

①マンションやアパート等の「住居」を主に管理している

主な役割としては、「入居者が住みやすい様な環境を作る事」です。
業務としては、

• 契約管理
  契約更新などの業務のこと。住居では2年毎の賃貸借契約となる事が多くあります。そのため、更新前に入居者への通知を行い、更新の業務を行います。
• 入居者対応
  クレームやお問合せの対応です。例えば、騒音やゴミの捨て方などのトラブルです。入居者間同士でクレームを直接ぶつけ合ってしまうと、お互いに住みづらくなってしまったりするため、管理会社にて対応を行います。
• 建物管理
  共用部の清掃や、駐輪場やゴミ出し場がルールを守って正しく使われているのかを管理します。
• 修繕、改修
  経年劣化や、自然災害等で破損が出てしまった際の修繕や改修です。
• 原状回復
  入居者退去後に行う工事です。入居者が誤ってつけた傷やその他室内の破損・汚損は入居者の負担となるため、工事業者の手配や立会いが必要となります。
  上記の様に、「人が住む」ための環境を作る事・管理する事が主な業務となります。

　

②店舗やオフィス等の、事業用・商業テナントが入居されたビルや店舗の管理

住居と違い、「商業を円滑に営む事が出来る環境を作る事」が主な役割となります。
そのため、家賃管理や更新契約等の入居者管理の他に、建物を管理する上で建築設備に関する専門的な知識、立地や広さ、間取りや他入居テナントの業種から後継テナントの募集・誘致方法のノウハウが必要となります。

• 後継テナントの募集・誘致
  業種や用途により様々であり、例えば、居酒屋やカフェ等の飲食店。または、事務所利用なのか倉庫としての使用なのか。入居されるテナントにより面積、立地、設備、階数の希望が変わります。また、複数階あるビルであれば他テナントと同業種にならない様な配慮も必要となるでしょう。
• 退去時の原状回復
  テナント退去の際に居抜きとするのか、壁床天井、空調設備をどこまで残すべきか、もしくは駆体のみを残したスケルトンにするのか、どんな後継テナントを誘致していくのか？によって原状回復時の確認項目や打ち合わせ内容も変わります。
• 建物管理
  ビルや商業不動産の場合、ビルの保全管理のために「法定点検」と呼ばれる法律で定められた点検があります。年に2回の消防設備点検、エレベーター点検、キュービクル点検、法律の変化により近年では簡易フロンガス点検なども必要な項目となりました。

それだけでなく、入居されているテナントやビルの構造によっては汚水槽雑排水槽、グリストラップの清掃などの回数も状況に合わせて変化が必要となるケースもあります。

　

大手と中小企業

所有不動産毎に、管理を任せたい部分は様々でしょう。
規模が大きな会社は、管理メニューがパッケージ化されている事が多くあります。例えば、テナントからビル設備まで全て一括で請け負うパッケージ、法定点検を一括で請け負うパッケージなどです。そのため、オーナー様の個別の希望ではなく、パッケージに合わせての管理を任せる事になります。

一方で、中小の管理会社は同じくパッケージ化されたサービスはあるものの、一部のサービスだけでも請け負うケースが多くあります。例えば、「消防設備点検だけ」「電気・水道の検針と請求書の発行まで」「テナントの契約更新対応だけ」等、オーナー様のご希望に合わせて、柔軟に請け負う事が出来ます。ビルの状況によっては、賃料は固定のため毎月の請求書は出していない、更新は自動更新になっているから更新時の対応がほとんどない、飲食店が多く入っているビルのため排水設備に関しては多く清掃を入れたい、などオーナー様の希望に合わせてオリジナルの管理を行う事が出来ます。

一概には言えませんが、大枠の特徴として

• 大手は管理メニューがパッケージ化されている事が多く、標準化されたサービスが強み
• 中小企業は融通が効く事が多く、オーナー様の希望に合わせて柔軟に対応が可能

管理会社の数は非常に多くあり、強みとする管理は様々です。前項に述べた様にオーナー様がお持ちの収益不動産にご入居される業種など、必要な管理項目に合わせた管理会社を見つける事が、長く安定した収益を生み出すために重要な事でしょう。
私達、総合施設管理は「商業・事業用不動産」の管理・募集に強みを持つ不動産会社であり、オーナー様のご要望に合わせた管理を行なっております。
少しでもご興味ございましたら、お気軽にご相談頂けますと幸いです。

　

　

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