テナントを募集する際にご意向に応じた業種を限定（制限）したテナント誘致、マネジメントをすることが可能です。
※今回の記事では用途地域による制限等は含みません。
オーナー様自身の希望するテナント（業種）に限定し、長期で借りてもらうことができれば理想ですが、業種を限定することで生まれるデメリットも忘れてはいけません。
一般的な業種限定のメリット
- 事務所、クリニックなどに限定することで建物のクリーンなイメージが保持できる
- 同じ業態が集まることで、テナントビルとしての専門性が増し、集客力が高まる
- 日常の管理業務、トラブル発生時の対処法など同様のケースが多く、管理がしやすい
- 業種が近しいため、異なる業種と比較して臭いや騒音等にもある程度テナント同士で共存共栄できる。
一般的な業種限定のデメリット
- 募集可能なテナントの分母が小さくなるため成約する難易度が高まる
- 成約難易度が高くなれば空室リスクが高まるため空室期間などを想定した資金繰り、賃料設定が必要
このように業種を限定することにはメリット・デメリットに加えて、建物の収益面で最も重要な賃料の部分に大きな違いを生むこともあります。当然ながら商売される業種により捻出できる賃料単価が異なり、飲食業は全体的に高く、事務所利用や学習塾などの業種は安くなりやすいという傾向があります。そのため、ビルの資産価値を長期的に維持するという点にスポットを当てて常に清潔な状態に保つために飲食業をNGとするケースもありますし、反対に飲食業態に限定することで事務所に貸し出す賃料相場よりも高めの賃料で成約することができる可能性があります。
まとめ
募集する業種を限定することで建物のダメージを減らした長期的なビルの運営を目指すことや、飲食を伴う業態に限定して募集をすることで通常の相場よりも高めの賃料で貸し出し、物件の収益率を高めていくこと、どちらもオーナー様のご意向で決めていただくことが可能です。もちろん、限定したテナントを誘致することで成約の難易度が上がってしまうことを忘れてはなりませんが、あまりに業種の統一性が無いと雑居ビルのような雰囲気になってしまい、建物にお越しになるお客様の印象が悪くなってしまう可能性がございます。それが原因で客足が遠のけば結果的にテナントの売り上げ減少、退店につながります。また居酒屋や消費者金融が入っているビルには女性をターゲットとした業種や学習塾などは入りづらくなってしまう傾向があるので注意が必要です。
そのような点も踏まえて、最も重要な建物の立地を考慮した上で景気、トレンド、限定する業種の属する業界の動向・出店数などを注視しながら建物を管理・運用していく必要があるでしょう。
弊社では、関連会社であるテナントリーシング専門の「株式会社イリオス」によるオーナー様の希望に沿ったテナント誘致だけでなく、今回のようなテナント募集を行うにあたってのオーナー様の収益を最大化するために収益予測等のご提案もさせて頂いております。ご所有の不動産募集に関しましてお悩みをお持ちの方は、是非一度弊社にご相談ください。
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