入居しているテナントについて、普段の対応が常識と明らかにかけ離れたことを行い注意しても改善しないテナントや、ビルオーナーに対し明らかに言いがかりをつけてくるテナントと対峙するケースもあるかと思います。それらに対し、苦労することも多々あるかと思います。そこで以下の事例に対して、どう対応するのが良いかご参考いただければと思います。
共用部の利用について注意しても言うことを聞かないテナントに対して
ビルの共用部に置き看板、入居テナントの備品が置かれたままになっていることがあり、ビルオーナーがその該当テナントへ注意しても一切改善してもらえないことがあるかと思います。その場合の対処法について、以下の方法にて対応するのが望ましいかと思います。
ビル側のお願いとして注意しただけでは改善してもらえない場合、防災上の観点から注意するのが望ましいかと思います。実際、共用通路に関しては、備品等が置かれている場合、障害物とみなされ、避難するにあたり障害物とみなされるようです。このような場合は、関係各庁の協力がなければ解決することができないため、「ビル側は法令に基づいた指導を行っている」という態度を明確にすることがポイントになります。
ちなみに、置き看板や共用部への入居テナントの備品が置かれたままになっていることについて、ビルオーナーの責任範囲はビルの定期点検の実施、入居テナントへの指導・注意までであり、その順守が行われない場合は、テナントに責任が問われることになります。そのため、まずはテナントに対し、上記のように防災上の観点から指導・注意するのが良いでしょう。
また、直接ビルオーナーから注意すると角が立つ場合もあるかと思います。そのため、管理会社が間に入り、対応してもらうのが望ましいでしょう。
同じビルに入居しているテナントからのクレームについて（騒音）
同じビルに入居しているテナントから聞こえる音について、何度注意しても改善してもらえないことがあるかと思います。その場合、以下のように対応するのが望ましいかと思います。
よくあるケースとして、お店を運営するにあたり、防音設備の設置が不十分であることを理由に音が外に漏れ、同じビルのテナント・入居者、近隣の方々にご迷惑をお掛けしたり、夜間にもかかわらず事前の通知も無く改修工事を行われたりすると騒音クレームとして捉えられます。
本来であれば、原則当人同士で話合いを行って解決するのが望ましいです。しかし、直接当人同士で話し合いを行うことで角が立つこともあるため、ビルオーナーが間に入り、注意喚起をするのが通常です。
契約書上に、同じビル内のテナント含め、近隣のテナントにご迷惑をかけないようにするといった文言があるため、契約書の規約を守るようにお話することが良いでしょう。その際には、ビルオーナーの代わりに管理会社にお願いし、通知のお手紙や直接注意喚起をしてもらうのが良いでしょう。テナントが脅迫してきたら、警察に相談するのも効果的だと思います。それでも解決できないのであれば、簡易裁判所に相談し、裁判で決着させることも視野に入れるべきでしょう。裁判になると、1人の意見では太刀打ちできないこともありますので、同じビルの入居者及び近隣の方々に協力を仰ぎ、1人の意見ではないことをはっきりさせておく必要がありますので、足場を固めるべきです。
同じビルに入居しているテナントからのクレームについて（臭い）
同じビルに入居しているテナントからの臭いについて、何度注意しても改善してもらえないことがあるかと思います。その場合、以下のように対応するのが望ましいかと思います。
よくあるケースとして、同じビルに飲食店が入居することによって、食品を調理した際に、臭いが同じビル内もしくは近隣のビルに入居しているテナントや住居へ広がり、困っているという人が多くいます。
そういった場合、よくあるのが換気扇を回していなかったり、排気ダクトの清掃・メンテナンスを行っていないことが要因に挙げられます。
本来であれば、気付いた人から直接注意を行うのが良いかと思われます。しかし、直接当人同士で話し合いを行うのはためらいがあると考える人がほとんどのため、ビルオーナーに注意喚起をお願いするのが通常です。
臭いの原因がはっきりしているのであれば、そのテナントに解決するために何をやる必要があるかを明確に注意することが必要になるかと思います。また、契約書上でも近隣や同じビルの入居者には迷惑をかけてはいけないという文言があるため、契約違反である旨を強く主張するのも良いでしょう。原因が分からないのであれば、ビルオーナーにて業者を呼び調査したうえで、解決するようお願いしていく必要があります。直接ビルオーナーからお話するのも良いかと思いますが、管理会社や専門業者に協力を仰ぎ、いかにまわりに迷惑をかけているかをお話するべきでしょう。それでも解決できないのであれば、簡易裁判所に相談し、裁判で決着させることも視野に入れるべきでしょう。裁判になると、1人の意見では太刀打ちできないこともありますので、同じビルの入居者及び近隣の方々に協力を仰ぎ、1人の意見ではないことをはっきりさせておく必要がありますので、足場を固めるべきです。
今回、入居テナントの共用部の利用について、騒音、臭いでまわりに迷惑をかけているテナントが一向に改善しない場合の対応法について御参考いただければと思います。これらの事例は入居テナントにおいて、最も多い問題でしょう。
テナントとの賃貸借契約完了後、そこからはビルオーナーにて自ら管理を行う方が多くいるかと思います。問題無くお付き合いができていれば良いですが、当事者同士の場合、問題が起きたときに解決することが難しくなります。そこで、予めこういった問題が起こる可能性を踏まえ、最初から管理会社を間に入れ、ちょっとした問題の解決から一緒に取り組んでいくことで、大きな問題にならないための方策であるでしょう。結果、改善されるまでに時間がかかり、ときには裁判まで突入することもあるかもしれませんが、お互いに言い分があるときは間に入る管理会社に対応をお任せし、ストレスの無い関係性づくりが必要ではないでしょうか。
悪質なテナントとともに戦う管理会社の存在は、ビルオーナーを少しでも手助けする良いパートナーになりえるでしょう。
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