食品スーパーのプロパティマネジメント

地域密着型のスーパーを複数店舗経営されているオーナー様で、テナントに店舗の一部を貸したい、また、実際に貸しているテナントの管理についてどのような視点で考え運用していくべきかまとめてみました。

店舗内の空きスペースの賃貸借

店舗内の空きスペースの位置、面積、形、設備等で誘致できる業種は異なってきます。
狭小な１０坪前後の区画では、クリーニング店や生花店などは一般的ですが、傘や靴の修理屋や1000円カットなどの理髪店なども可能な場合があります。給水・排水・排気等の設備が十分にあれば、ジューススタンドやアイスクリーム、鯛焼きなどもまだまだ人気の業態です。
また、自身の店舗の売上坪効率を上げるために売場を縮小して、テナントに貸し出す面積が大きくなれば均一ショップやドラッグストアなど業種の幅も広がります。
賃料設定はオーナー様ご自身で所有されている店舗であれば如何様にもできると思いますが、借家であれば所有者に一部転貸の承諾を取った上、転貸料の設定如何で実質賃料の負担率軽減にも繋がります。
契約形態は定期建物賃貸借が一般的です。借家であるならば万が一建替えなどで所有者に返還しなければならない際に、転貸先が普通建物賃貸借契約ですと転借人がこれに応じてもらえない可能性もでてきます。

賃貸しているテナントとの良好な関係作り

まずは、オーナー様自身が賃借人であるテナントに興味を持つことが肝要です。誘致する前段ではいろいろと現賃借人を調査された上で契約されたと思いますが、いざ、大家と店子の関係になると、店子の商売にそれほど深い関心を持たなくなる貸主様も少なくないようです。それが原因と思われるトラブル事例としては、接客や提供商品・サービス等のクオリティー低下、共用部の無断占有使用による事件、事故。これらのクレームを店子自身が責任もって解決できたとしても、その多くがテナントに営業場所を貸しているスーパーの管理不行き届きとして判断され、スーパー自体の評判に傷がつきます。
店子の商売に興味を持てれば、同業者としての共感が生まれます。そうなれば日々の売上、従業員の接客、商品またはサービスの品質も気になるようになります。
店子との共存共栄を考えるようになると、自店の営業販促を店子と共同で行う発想が生まれることもあります。新聞折り込みチラシへ店子の宣伝を掲載したり、店子の看板等のサインを外部に掲出等。ここまでくれば店子と定期的な営業に関する打合せを行うようになっているはずなので、店子の営業不振もいち早く察知することができ、引いては店子の退店も予見できるようになります。
店子の管理は所謂、「不動産（設備面中心の）管理だけしてれば良い」というでは、信頼関係を築くことは難しく、例えば活気ある商店街の会長のような気持ちで対応することが肝要となります。
とはいえ、一朝一夕で店子との距離を縮めることは困難であることも現実です。そんなときはテナント管理をトータル的にアウトソージングできる専門業者に任せた方が得策です。アウトソージングとは店舗管理業務を外部委託するという意味ですが、その業務内容はさまざまで、契約締結代行（再契約・更新契約）、空き区画のリーシング、年間販促計画策定代行、そして建物の設備や清掃、警備等の施設管理等の業務をトータルで請け負ってくれる会社。
空きスペースを有効活用することにより建物全体の活性化に繋がり、そうなればお客様目線でも利用したい施設に近づけることができ、結果的に不動産事業を通じて自店の売上向上、トータル的な収益向上にも繋げることができます。