賃貸借契約締結から契約開始までにテナントが解約を申入れた場合の注意点

オーナー様の中には、入居（出店）希望テナントの契約開始希望日が、即引渡し可の物件にも関わらず数ヶ月後先であり、その希望を受け入れる代わりに、賃貸借契約を早期に行ったというご経験をされた方が多数いらっしゃるのではないでしょうか。

入居申込から賃貸借契約締結までの期間が長いと、その間に申込のキャンセルをされてしまう可能性が高くなるリスクを負うことになります。そのリスクを軽減させるために、申込から期間を空けずに賃貸借契約を行うケースが一般的となっているのではないでしょうか。しかし、早期契約を行うことが、本当にリスクの軽減となるのでしょうか。契約成立から契約開始までの間にテナントから解約の申入れがあった場合、契約そのものがなかったこと（白紙状態）にしなければならない可能性はないのでしょうか。つまり、契約成立後、契約開始前に解約の申入れがあった場合、契約時に支払われた契約金を全額テナントに返還しなければならない可能性はないのでしょうか。

ケースにより解釈は異なることもあるようですが、一般的には、契約成立後の契約金の精算は、契約の約定に基づいて処理されることとなるようです。つまり、契約金を全額テナントに返還する必要がないということが、一般的な解釈とされているようです。

契約金の内訳ごとに見てみますと、まず、返還する必要のない金員として考えられるのは、礼金と仲介業者が請求する仲介手数料です。これらは、契約成立をもって請求権が発生するものとなりますので、返還の必要がないと言われています。但し、礼金については、裁判上で争われた場合、返還を命じられる可能性があるようです。

次に、敷金や保証金はどうでしょうか。これらは預り金となりますので、全額テナントに返還することになるでしょう。しかし、敷金や保証金に償却の特約を付けている場合、それらを差し引いた金額を返還するべきか否かという問題があります。これについては、敷金や保証金の償却特約は有効と考えられますが、引渡し前であり建物になんら損耗等を与えていないことから、特約の効力が否定される可能性があるようです。特約の効力が否定された場合は、敷金や保証金を全額テナントに返還しなければならないことになります。

最後に、前家賃として支払われた賃料はどうでしょうか。引渡しを受けていないのですから実際には使用しておらず、賃料を全額返還するべきかが問題となりそうです。やはり賃料に関しても、返還する必要はないと考えられているようです。それに加え、テナントの解約権に基づき、追加で賃料を請求できる可能性もあるようです。例えば、解約申し入れから6ヶ月後に解約の効力を発生させる内容の約定をしている場合、契約時に1ヶ月分の賃料を受け取っていれば、それに加えテナントに対し賃料の5ヶ月分相当額を請求することができると考えられます。ちなみに、テナントの解約権の取り決めを一切していない場合には、民法が適用され、解約申し入れから3ヶ月後に解約の効力が発生することになるようです。

以上のことより、契約成立後から契約開始までの間に解約がされた場合、敷金や保証金は全額（償却が認められた場合はそれを差し引いた額）返還するべきものとなりますが、それ以外の金員については返還する必要がなく、さらに賃料は追加で請求をすることができることが一般的な見解となるようです。

但し、ケースにより解釈が異なることもありますので、疑義が生じる場合は弁護士への相談をしてみてはいかがでしょうか。