普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いについて

賃貸借契約には「普通建物賃貸借契約（ふつうたてものちんたいしゃくけいやく）」（以降普通借家契約）と「定期建物賃貸借契約（ていきたてものちんたいしゃくけいやく）」（以降定期借家契約）の2種類があり、ビルのオーナー様や物件をお探しのテナント様にはおなじみの言葉で目にする機会も多いかと思います。これらはオーナー様の賃貸経営においては大きな違いをもたらすポイントがありますので、あらためてこの2種類の契約形態の違いについてご説明いたします。

普通借家契約

普通借家契約では、契約期間の満了時に契約更新するという選択ができ、例えば2年間なら2年間の契約が満了する際に、更新するともう2年、というように契約を継続させることができます更新条件を合意させたうえで更新手続きを行いますが、条件が合意できない場合において基本的に借主保護が強い契約とも言え、貸主側に正当事由がない限り、貸主側からの更新拒絶が認められないことが多い傾向にあります。

定期借家契約

平成12年3月より制度が開始された定期借家契約では、定められた期限になったら必ず契約が終了します。定期借家契約にはそもそも「更新」という概念がなく、あくまで契約期間満了をもって契約が終了します。しかし、契約期間が満了しても借主が明け渡しをせずに入居を継続させることもできますが、あくまで「新規契約」と同じ扱いになりますので、賃貸条件は貸主主導で提示することができ、借主側も再契約料という更新料に相当する手数料の他、礼金・仲介手数料等の支払が必要となることもあります。

メリット・デメリット

それぞれの契約形態にはメリット・デメリットがあります。以下に詳細をまとめました。

★貸主視点★	メリット	デメリット
普通借家契約	一般的に借主は長期間賃借できた方が有利なので検討できるテナントの母数が多くなる。	借主に対し、債務不履行で立ち退きを求めた場合や、家賃の値上げを求めた場合、貸主の正当事由が認められるにしても裁判などの手続きが必要なことが多く、時間がかかる。
定期借家契約	契約更新が無い契約のため、トラブル等で借主に立ち退きを求めた場合や家賃の値上げを考えている場合、借主の合意がなくとも契約終了させてしまえば、立ち退き料の支払い等が不要で明け渡しを求めることができる。また、希望の家賃で次の借主を求めたり、現借主と再契約するにしても値上げした家賃でなければ再契約を拒絶することができる。 ※将来的に売却の予定や貸主側での使用予定がある場合に有効な契約となります。	借主が長く入居できない前提となるため、そもそも検討対象外としている借主も多く、借主が見つかりにくい傾向にあることに加え、優良顧客を逃してしまう可能性がある。そのため募集時も比較的賃料を低めに設定しなければ成約となり辛い傾向がある。

★借主視点★	メリット	デメリット
普通借家契約	更新をするかどうかの判断を借主にて決めることが出来るので、長期的な契約を希望する場合に安心の契約。	契約期間が短期であれば、更新料の支払い回数が多くなる。
定期借家契約	相場より安い賃料で設定されている物件を借りることができる場合がある。契約期間を長期にできた場合、普通借家契約であれば支払ったであろう更新料の支払いが不要。	契約満了に伴い、貸主側と再契約ができない場合は必ず退去しなければならない。再契約が可能となった場合でも、新たな契約を結ぶことになるため、再契約料・礼金・仲介手数料等の支払が発生する可能性がある。 ※中途解約は原則は不可だが、特約で中途解約を可能とすることもできる。

双方、メリット・デメリットがあり、オーナー様の事業計画により使い分けると良いでしょう。
お持ちのビルで賃料の設定や空室期間の長期化にお悩みのオーナー様は、是非一度当社までご相談下さい。
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