賃料を増額したい場合 – 総合施設管理

不動産経営にあたり、オーナー様のなかにはテナントより賃料減額の相談を受けたことのある方もいらっしゃると思います。
賃料の増減は、すなわち＝「資産の増減」となり、不動産経営において収益に直結する、大変重要な項目の一つだと思います。
今回は、気になるオーナー様も多いかと思われます「賃料増額」についてご説明いたします。

1.そもそも賃料増額はできるものなのか

結論としては、可能です。

賃貸借契約は貸主と借主の合意によって成り立っています。賃料の変更は、契約条件の一部変更であり、借主と貸主との合意があれば増額することも減額することも可能です。

2.どのような場合にできるのか

値上げを交渉するタイミングとしては、更新の時期があります。
しかし、契約書には更新に関する意思表示期限がある場合がありますので、その場合は、期限内に増額の意思表示が必要です。

また、借地借家法32条は、建物賃料の増減額請求権を定め、「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」には当事者は契約期間中であっても賃料の増減額請求権を行使することができるものとしています。

3.注意すること

更新時の賃料増額交渉が成立せず、また同額での更新契約も締結できないなど、借主と不和の関係となった場合、法定更新※となるリスクもありますので、注意が必要です。

※法定更新とは、更新手続きを忘れていたり、家賃の値上げや条件変更により双方の合意が得られないまま契約が満了を迎えてしまうなど、さまざまな理由で法定更新になるケースがあります。理由はどんなものであれ、契約期間を過ぎて更新の手続きが完了していない場合は、強制的に法定更新になりますので十分注意が必要です。また法定更新された場合、契約期間の定めのない契約となり、「更新」が発生しなくなりますので、法定更新時における更新料の取り決めがなければ、更新料の請求ができなくなります。

　その他、定期借家では賃料の増減額に関する特約が有効となりますが、普通借家では増額を否定する特約以外の規定は無効になります。

普通建物賃貸借契約
一定期間、増額しない旨の特約がある場合、その期間内においては、増額請求は不可。
一定期間、減額しない旨の特約がある場合、賃借人に不利のため、特約自体無効。減額請求は可。
定期建物賃貸借契約
一定期間、増額しない旨の特約がある場合、その期間内においては、増額請求は不可。
一定期間、減額しない旨の特約がある場合も、特約は有効となり、減額請求は不可。

弊社では管理はもちろんのこと、更新業務のみも対応しております。更新のみのご相談、ご依頼希望もお気軽にお問い合わせください。