重要事項説明の説明タイミングについて

はじめに

今回は賃貸借の際に借主に説明をする「重要事項説明」の意味、説明タイミングについて触れたいと思います。
ビルオーナー様からみれば直接関わることは少ないものですが、トラブルにも発展しかねない内容ですのでご一読いただけますと幸いです。

重要事項説明をしなければならない取引

不動産の賃貸借においては、ほとんどの取引態様で重要事項説明が義務付けられています。
ただし、自ら賃貸に関しては宅地建物取引業法に該当しないため必要がありません。

重要事項説明のタイミングについて

宅地建物取引業法　第35条には下記の通り記載があります。

（重要事項の説明等）
第三十五条　宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

つまり、賃貸借でいえば「その賃借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、書面を交付して説明をしなければならない」とありますので、契約までに実施する必要があります。

では、実際に本質的な意味で契約までに実施すればいつでも良いのか？という疑問が生まれます。

国土交通省が発信している「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」では、下記の通り記載があります。

参照：「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

第35条第1項関係
1 重要事項の説明について
宅地建物取引業者は、重要事項の説明に先立ち、重要事項の説明を受けようとする者に対して、あらかじめ重要事項説明の構成や各項目の留意点について理解を深めるよう、重要事項の全体像について書面を交付して説明することが望ましい。この場合、交付する書面は、別添２を参考とすることが望ましい。本項各号に掲げる事項は、宅地建物取引業者がその相手方又は依頼者に説明すべき事項のうち最小限の事項を規定したものであり、これらの事項以外にも場合によっては説明を要する重要事項があり得る。重要事項の説明は、説明を受ける者が理解しやすい場面で分かりやすく説明することが望ましく、取引物件に直接関係する事項であるため取引物件を見ながら説明する方が相手方の理解を深めることができると思われる事項については、重要事項の全体像を示しながら取引物件の現場で説明することが望ましい。ただし、このような場合にも、説明を受ける者が重要事項全体を十分把握できるよう、従来どおり契約の締結までの間に改めて取引主任者が重要事項全体の説明をすることとする。なお、重要事項の説明を行う際には、別添3に示す「重要事項説明書」を参考とすることが望ましい。

ここで焦点としたいのは、「あらかじめ」「理解を深める」「理解しやすい場面で」というものです。
実務で多く見られるのは、契約書への捺印の直前にはじめて重要事項説明の内容を知らされ、当然説明はあるもののあらかじめ把握をしたうえで、理解が深まる説明を受けているかといわれると疑問符が残ります。
その上、借主によっては時間軸的に今更引き返せない場合もありますし、中には重要事項説明の内容が理由で破断になることもあると思われます。

適切な重要事項説明のタイミングについて

筆者は、借主審査等が終った後、なるべく早いタイミングで重要事項説明の雛形を提示することが大事だと思います。

なぜなら、重要事項説明は、「その物件の取扱説明書」のようなもので、「このような物件を契約しようとしているのでしっかり確認してください」が役割だからです。重要事項説明の内容が借りる動機を完遂できるものなのか確認する必要がある以上、キャンセルも当然あって然るべきなので、契約書調印の直前に行うことが不適切だと考えます。

最後に

重要事項説明だけでは理解できない事柄も事業用不動産には多くありますが、借主が借りる動機を達成できるための説明や、調査は多岐に渡ります。
借主が必要であろう事を事前に知らせ、不安材料がない状態で契約いただくことが仲介会社の役目と感じています。
仲介会社は仲介が終われば無関係といった対応をとる会社も多くあります。入居後のトラブルを減らすために、借主にしっかりと理解、納得いただく段取りをし契約しているかも、仲介会社選びのひとつのポイントになるかもしれません。