法人テナントに保有している物件を本店として登記させるリスク 

まず、法人登記について確認していきましょう。

　

法人設立時に「本店」となる住所が必要

法人を設立する際、登記申請書という書類を作成し法務局へ提出します。
その登記申請書の中に「本店」として住所を記載する欄があり、その名の通りその法人の本店がどこにあるのか(どこにオフィスを構えているか)を示します。(以下、この住所を「本店所在地」と呼称します)

すでに設立されている法人の本店所在地は履歴事項全部証明書で確認することが可能です。

また、よく「本社」という言葉を耳にすることがあると思いますが、法人設立の際は本社という言葉は使いません。
ただ、ほとんど同じ意味で使用されており、企業のHPや会社のパンフレットに記載されている本社と、履歴事項全部証明書に記載されている本店所在地が同一であることが多いようです。

　

本店所在地に法律上の制限はある？

本店所在地は自己所有・賃貸かを問わず、日本国内であれば自由に選ぶことができ、法律上は特に制限がありません。
ただ、賃貸物件を本店所在地として登記する場合は、オーナーの許可を得てから行うのが一般的です。登記後に事後報告を受けた、もしくは無断で登記していたことが発覚した場合などは、そのテナントには注意が必要です。

一方、建物の管理規約や賃貸借契約書で本店として登記することを禁止することが出来ます。特に、多くのマンションでは管理規約で禁止していることが多いようです。

　

所有しているビルをテナントに本店所在地として登記させるメリットやリスクはある？

入居テナントから「ビルを本店として登記してもよいでしょうか」という質問を受けたビルオーナーの方も多いのではないでしょうか。

メリットとしては「ビル全体の信用度が向上することがある」が挙げられます。
いわゆる上場企業や大手企業が、ビルを本店所在地として登記した場合、これらの企業が本店登記するようなビルとして他のテナント等からの信用が向上する可能性があります。

デメリット・リスク

本店所在地として登記した法人がトラブルを起こしたり、倒産した場合、トラブルの関係者や債権者等がビルを訪問し、ビルの運営に悪影響が出る可能性があります。
これは、本店所在地として登記した場合に限りませんが、住所が履歴事項全部証明書に記載されていることから、より上記リスクが高まることがあります。

　

「契約後、本店所在地として登記したい」と、入居前の法人に相談された場合はどうすればいい？

一概に本店所在地として登記するからといって入居を断る必要はありません。
一方、その法人の事業内容や規模、業績等については詳細に確認し、所有している物件の空室状況等から総合的に判断するとよいでしょう。

不動産オーナーとして「法人が本店所在地として物件を登記する」とはどういうことか理解することで、未然にトラブルを防いだり、ビルの信用を向上に繋げられる可能性があります。
特にビルや店舗物件オーナーの皆様はこのような場面に遭遇するが比較的多いため、十分に理解しておくことをおすすめいたします。

　

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　　

ビル管理に関する無料ご相談

　

　

地番と住居表示の違いについて

「地番」と「住居表示」の違いはその目的にあります。

目的

地番（ちばん）：土地の管理や登記を目的としており、土地の所有権や面積、境界を示す。
住居表示：住所(建物)を特定しやすくし、郵便配達・行政サービス等の効率化を目的とする。

地番の歴史

地番の始まりは明治時代まで遡ります。日本政府は土地の所有者からの租税(税金)徴収を目的に、所有者を明確にするための「地租改正」を行いました。これにより土地の測量と登録が義務化されると同時に地番制度が整備され、土地が地番によって管理されるようになりました。

地番は土地の面積や境界を示し、登記簿に記録されます。
土地の売買や相続の際には、地番を基に登記簿を確認し、土地の権利関係を明確にするために使用されます。

住居表示の歴史

先述の地番は、数字の順序通りに整然と並んでいないことや、一つの地番に複数の住宅が存在するため、
郵便配達や各種行政事務においてミスや問題が発生する要因となっていました。

そこで1947年（昭和22年）に、特に都市部の住所をより明確にし、各種サービスの効率化を図るために導入されたのが住居表示制度です。

　

表記の違い

地番：土地ごとに設定される番号で、例えば「新宿区西新宿1丁目102番地26」など。
住居表示: 町名、丁目、番地、号の組み合わせで、例えば「新宿区西新宿1丁目19番8号」など。

一方で、住居表示が行われていない地域もあり、特に都市部以外ではその傾向が顕著です。

　

同じ場所でも2つの表記

住居表示実施済み地域では、同じ場所でも地番と住居表示でお互いの表記が異なります。
従って、住居表示のみでは土地の登記簿謄本を取得することができません。
また、住居表示実施済み地域では、地番がわかっていても住居表示がわからなければ、郵便物などを送ることは出来ません。

地番を確認する際は、旧住所を調べることで明らかになります。また、「住居表示地番対照住宅地図(ブルーマップ)」を利用する方法もあります。

※弊社が入居している新東京ビル周辺のブルーマップ。
　住居表示は「東京都新宿区西新宿1丁目19番8号」ですが、地番は「東京都新宿区西新宿1丁目19番18」となります。

地番と住居表示を取り違えてしまうケースもありますので、不動産取引の際は両者の違いには十分ご留意ください。

　

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　　

ビル管理に関する無料ご相談

　

　

事業用不動産と消費者契約法について

はじめに

不動産賃貸ではあらゆる法律が関係し、代表的なものに借地借家法があります。
借地借家法は大原則は「借主保護」の考え方なのですが、今回は事業用不動産と消費者契約法を軸に解説します。

　

消費者契約法とは

消費者契約法は、消費者と事業者が締結する契約において、情報や交渉力で劣る消費者を保護するための法律です。
不当な勧誘による契約の取り消しや、不当条項の無効、適確消費者団体による差止請求など、消費者の利益を守り、国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的としている法律です。

　

「消費者」と「事業者」とは

ここで「消費者」と「事業者」という人物が出てきました。それぞれ法的な定義は下記の通りです。

消費者契約法　第二条（定義）

この法律において「消費者」とは、個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。）をいう。
２この法律（第四十三条第二項第二号を除く。）において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。
３この法律において「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいう。

　

つまり、簡単にまとめると下記の通りです。
法人・・・事業者
個人で事業または事業のために当事者であるもの・・・事業者
上記に該当しない個人・・・消費者

　

不動産賃貸借における消費者契約法

住宅を借りる場合で見てみましょう。

借主が個人	消費者契約法の対象
借主が法人	消費者契約法の対象外

まず、借主が個人で住宅を借りる場合には当然に住居として借りている限り、事業性はありません。
ゆえに、この場合の借主は消費者契約法における「消費者」として保護の対象になります。
また反対に、法人が住宅を借りる場合であっても法人であるからには事業性をもって借りています。よって消費者契約法の対象外となります。

　

次に、店舗・事務所のような事業用不動産を借りる場合を見てみましょう。

借主が個人	消費者契約法の対象外
借主が法人	消費者契約法の対象外

住宅と違い、個人名義であっても事業用不動産を借りる目的が事業として又は事業のために契約の当事者になることですので、消費者契約法の対象外となります。

　

実務においての差

例として、消費者契約法が適用された令和4年12月12日に最高裁判決を紹介します。

（概要）
賃貸人と賃借人（消費者）との間の賃貸借契約に関し、賃借人が家賃債務保証業者に対して賃料債務等を連帯保証することを委託した。その中には、家賃債務保証業者は一定の賃料滞納があったときに無催告で賃貸借契約を解除できる旨の条項及び、家賃債務保証業者は賃料滞納がある等の所定の要件を満たした場合、賃貸物件の明渡しがあったものとみなすことができるとする条項があり、これが消費者契約法違反に抵触するのではないか争われた裁判。

（判例）
消費者契約法10条に違反して無効
※詳しい詳細はお調べいただけますと幸いです。

このような事例の場合、消費者契約法に違反しているから無効、ということは言い換えれば消費者契約法に該当しなければ一定の範囲で有効とも読み取れるものです。

事業用不動産の賃貸借は、いわばプロとプロでの契約であり、借主といえども特別に保護する理由はないと解されます。

　

最後に

一般の住宅の賃貸借とは違い、事業用不動産の場合は消費者契約法に該当しないため、契約書の内容等が最大限尊重される傾向にあります。
そういった背景があるからこそ、事前にリスクになることが想定されることは契約書の内容でカバーし、余計なトラブルや支出を回避することが重要です。
当社は事業用不動産専門の管理会社として、事前に想定されるリスク等をご提案し可能な限りビルオーナー様の資産を守るようにお手伝いしておりますので、お気軽にご相談ください。

　

　

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　　

ビル管理に関する無料ご相談

　

　

　

重要事項説明の説明タイミングについて

はじめに

今回は賃貸借の際に借主に説明をする「重要事項説明」の意味、説明タイミングについて触れたいと思います。
ビルオーナー様からみれば直接関わることは少ないものですが、トラブルにも発展しかねない内容ですのでご一読いただけますと幸いです。

　

重要事項説明をしなければならない取引

不動産の賃貸借においては、ほとんどの取引態様で重要事項説明が義務付けられています。
ただし、自ら賃貸に関しては宅地建物取引業法に該当しないため必要がありません。

　

重要事項説明のタイミングについて

宅地建物取引業法　第35条には下記の通り記載があります。

　

（重要事項の説明等）
第三十五条　宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

つまり、賃貸借でいえば「その賃借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、書面を交付して説明をしなければならない」とありますので、契約までに実施する必要があります。

では、実際に本質的な意味で契約までに実施すればいつでも良いのか？という疑問が生まれます。

国土交通省が発信している「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」では、下記の通り記載があります。

　

第35条第1項関係
1 重要事項の説明について
宅地建物取引業者は、重要事項の説明に先立ち、重要事項の説明を受けようとする者に対して、あらかじめ重要事項説明の構成や各項目の留意点について理解を深めるよう、重要事項の全体像について書面を交付して説明することが望ましい。この場合、交付する書面は、別添２を参考とすることが望ましい。本項各号に掲げる事項は、宅地建物取引業者がその相手方又は依頼者に説明すべき事項のうち最小限の事項を規定したものであり、これらの事項以外にも場合によっては説明を要する重要事項があり得る。重要事項の説明は、説明を受ける者が理解しやすい場面で分かりやすく説明することが望ましく、取引物件に直接関係する事項であるため取引物件を見ながら説明する方が相手方の理解を深めることができると思われる事項については、重要事項の全体像を示しながら取引物件の現場で説明することが望ましい。ただし、このような場合にも、説明を受ける者が重要事項全体を十分把握できるよう、従来どおり契約の締結までの間に改めて取引主任者が重要事項全体の説明をすることとする。なお、重要事項の説明を行う際には、別添3に示す「重要事項説明書」を参考とすることが望ましい。

ここで焦点としたいのは、「あらかじめ」「理解を深める」「理解しやすい場面で」というものです。
実務で多く見られるのは、契約書への捺印の直前にはじめて重要事項説明の内容を知らされ、当然説明はあるもののあらかじめ把握をしたうえで、理解が深まる説明を受けているかといわれると疑問符が残ります。
その上、借主によっては時間軸的に今更引き返せない場合もありますし、中には重要事項説明の内容が理由で破断になることもあると思われます。

　

適切な重要事項説明のタイミングについて

筆者は、借主審査等が終った後、なるべく早いタイミングで重要事項説明の雛形を提示することが大事だと思います。

なぜなら、重要事項説明は、「その物件の取扱説明書」のようなもので、「このような物件を契約しようとしているのでしっかり確認してください」が役割だからです。重要事項説明の内容が借りる動機を完遂できるものなのか確認する必要がある以上、キャンセルも当然あって然るべきなので、契約書調印の直前に行うことが不適切だと考えます。

　

最後に

重要事項説明だけでは理解できない事柄も事業用不動産には多くありますが、借主が借りる動機を達成できるための説明や、調査は多岐に渡ります。
借主が必要であろう事を事前に知らせ、不安材料がない状態で契約いただくことが仲介会社の役目と感じています。
仲介会社は仲介が終われば無関係といった対応をとる会社も多くあります。入居後のトラブルを減らすために、借主にしっかりと理解、納得いただく段取りをし契約しているかも、仲介会社選びのひとつのポイントになるかもしれません。

　

　

　　

ビルマネジメント概算お見積もり

　　

ビル管理に関する無料ご相談

　

　

　

需要と供給からみる店舗物件の賃料の考え方

店舗物件の賃料は、物件の価値を反映する重要な指標であり、その決定には多くの要素が関与します。今回は、店舗物件の賃料を決定する主要を、少し違った視点で考えていきます。

　

賃料相場をベースにした考え方

賃料相場という概念は存在しますが、店舗物件の賃料においてあくまでも参考程度に留めたほうが良いと考えます。
なぜなら、同じ街、エリアであるからこうだ、と一概に言い切れないからです。

例を挙げると、たとえば住宅であれば基本的に下記の要素でおおよその賃料相場が見えます。
「住む」という目的においては、同じような条件で同じような建物であれば、厳密な場所は問われにくいのが特徴です。

• 場所（駅からの距離）
• 広さ
• 設備や部屋の環境（建物の新しさを含む）

これが店舗物件になると下記のようになります。店舗の場合は「そこの出店をしてどの程度の売上・集客が見込めるか」が最重要になります。
そのため、例えば住宅では横断歩道ひとつ分は大した差ではないですが、店舗物件においては最重要な要素となるのです。

• 駅からの距離や前面通行量
• 視認性の良さ、看板の掲出場所
• 広さ

需要と供給における一般的な考え方

下記のようなＡＢＣDの店舗物件があり、建物のグレード等は同じで立地だけが異なるものだと仮定します。
そうした場合に、出店者側からみてどの物件が一番魅力的に感じるでしょうか。

• 物件A　駅出口から近く角地で視認性が良い、横断歩道の正面にあるため通行量が期待できる
• 物件B　駅からは近いが細い路地に入った物件であるため視認性が良くない
• 物件C　駅前通り沿いの角地であるが駅出入口から離れている
• 物件D　商店街沿いにあるものの、物件Aと比較すると通行量、視認性に劣る

もちろんテナントごとに魅力に感じる部分が異なるため、あえて静かな立地がいい等の事情はあるものの、
一般的には「好立地＝視認性がよく前面通行量が多い場所」となるので、Ａの物件が「人気がある傾向」とされます。
人気があるということは、「需要は高いが競合も多く供給が少ない」ため、賃料が高くなる傾向にあります。

よって、同じ街、駅から同程度の距離、同じグレードの建物だとしても全く需要が変わってくるため、
賃料相場はあくまでも街の評価に過ぎず、物件個々で評価することが大切といえます。

募集の際に「その賃料が適正だったか」をはかる方法として、「過度に申込が多かったか」も指標になります。
申込が想定以上に多い場合、一見それは嬉しいことのように感じるのですが、
物件に相当魅力があるか設定賃料が安すぎる可能性がある、もう少し高い賃料設定でも良かった可能性があるのです。

最後に

店舗物件の事例から賃料算出をすることは、住宅ほどサンプルが多くない店舗物件においては主要な方法ではあるものの、
「この物件がこうだから近くのこの物件もこれくらいだ」という査定は、物件そのものの価値を見誤ってしまうことに繋がります。

当社では豊富な経験から賃料設定についてもご相談いただけます。
お気軽にご相談ください。

　

　　

ビルマネジメント概算お見積もり

　　

ビル管理に関する無料ご相談

　

　

　

事務所・店舗の原状回復について

原状回復の種類は大まかに「スケルトン」「事務所仕様」「残置」の3種類に分かれます。

スケルトン

スケルトンとは、テナント様が入居後に設置した設備・内装等すべてを撤去し、基本的には建物躯体と法定設備のみにすることを指します。
原状回復がスケルトン仕様の場合、造作物をすべて撤去しますので一見疑義も発生せずトラブルが起きにくそうですが、そうではありません。
例を挙げると

① 建物全体に係る設備を貸主・借主どちらの手配業者が施工するかの扱い
② 室内の火災報知器・消火器等の消防設備が貸主・借主どちらの区分か
③ 躯体の傷や穴などをどこまで直すか

この取り決めの打合せをしっかりと行う必要があります。

　

事務所仕様

事務所仕上げは、一般的には床・クロス・天井が造作されている仕様となります。入居後即開業できるような仕様なので、空調・照明器具・トイレが設置されていることが多いです。またミニキッチンや洗面台OAフロアなどがついている物件もございます。
原状回復が事務所仕様の場合のトラブルについては

① クリーニングやクロス等仕上げ材が粗悪なものであり原状回復とは言えない状態となる
② クロス等の仕上げ材を必ず張り替える取り決めが無い場合にテナントが張り替えてくれない、もしくは当初と同等のものが用意できない

といった事例があります。
これらは引渡し時の写真を撮影し、双方で共有する必要があります。

　

居抜き

居抜きとは、設備や什器備品、家具など前入居者の造作物や、物品の所有権を新借主が引き継ぎ賃貸借されることを指します。 主に飲食店などの店舗系物件に多く見受けられます。こちらは、契約時に原状回復について「スケルトン」なのか「引渡し時と同等」なのかなど契約時にしっかりと謳われていないと後々のトラブルになりかねません。

弊社では、解約業務の一環として原状回復のお立会いをさせて頂いておりますので、お気軽にご相談ください。

　

　　

ビルマネジメント概算お見積もり

　　

ビル管理に関する無料ご相談

　

　

　

敷金診断士の業務について

今回は敷金診断士とその業務について、ビルオーナーの目線にたって解説いたします。

敷金診断士とは？

特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会により認定している民間資格です。
民間資格であるため、宅地建物取引士であれば宅地建物取引業法等において許される業務等がありますが、敷金診断士は国家資格ではないため、資格を保持しているからとはいえ特別許される業務はありません。

主に不動産賃貸における敷金・保証金を巡るトラブルの解決を図る専門家としての活躍を期待される資格であり、年間、10,000件近くの敷金相談や、立会い調査を実施し、県民相談総合センター等の公的機関からも敷金問題解決のための連携の申し入れを受けている実績のある資格です。

さらに、敷金診断士は日本不動産仲裁機構ADR調停人の基礎資格認定を受けており、敷金トラブルに関するADR業務を実施することができます。（ADR調停人となるには資格に加え研修が必要です）

　

敷金診断士による業務範囲

敷金診断士による業務は、主には下記のような業務があります。

• 退去立会の際の同席
• 賃貸物件の適正な原状回復費の査定
• 原状回復や退去、敷金返却に関しての借主への助言

　

敷金診断士による非弁行為

非弁行為とは、弁護士法第72条違反となる行為であり、該当条文は下記のような記載があります。
第七十二条 弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

つまり、報酬を得る目的が前提とするならば、借主の依頼で敷金診断士が退去立会に同席していたとしても、敷金診断士は相手方（貸主や管理会社）に対して指摘や交渉をすることができず、あくまで借主本人が敷金診断士のアドバイスをもって自ら交渉する必要があります。

また同様に、原状回復費用の交渉や、敷金が返還されない等の交渉代理においても、敷金診断士が借主に代わって業務を行うことは許されないのですが、昨今弁護士資格をもたない敷金診断士による、非弁行為が散見されている傾向があります。

実際に、特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会が発行している「敷金診断士」実務ガイドラインには、弁護士法第72条を遵守するための行動規範が記されています。

　

敷金診断士によるADR業務

弁護士法第72条について触れましたが、先ほど記載した通り敷金診断士は日本不動産仲裁機構ADR調停人としての業務を行うことができます。そもそもADR調停人とはどのような業務ができるのでしょうか。

ADRとは「裁判外紛争解決制度」のことで、裁判手続きによらずに紛争を解決する手法をいいます。通常、「裁判」は、ある当事者間の紛争について裁判所が最終的な判断を示すことによって、その争点に最終的な解決を与えます。これに対して「ADR」は当事者間の自由な意思と努力に基づいて紛争の解決を目指すものです。

簡単にいうと、当事者同士の話し合いで紛争を解決しようとするもので、ADR調停人はそれのサポートをすることができます。
ただし、ADRの場合はあくまで当事者間での裁判手続きによらない紛争解決であるため、下記の懸念があります。

• 相手の同意が必要（裁判では相手の同意は不要）
• 結果への強制力がない（裁判での判決には強制力がある）
• ADR調停人がどちらかの弁護ができるわけではない

つまりは、敷金診断士がADR調停人になることが可能であっても、話し合いの場を用意することとアドバイスができるに過ぎず、相手方に対して依頼者である借主に代わって交渉等をすることができません。

　

ビルオーナー目線にたった時に

実務において、借主が敷金診断士等の専門家を連れてきた場合ひるんでしまうこともあるかもしれませんが、
上記の通り、あくまでアドバイスができる立場でしかないため借主自身も多少知識も必要となってきます。
当社では管理会社として、適切な原状回復工事を実施しビルオーナー様の資産を守るようにお手伝いをしておりますので、
お気軽にご相談ください。

　　

ビルマネジメント概算お見積もり

　　

ビル管理に関する無料ご相談

　

　

　

不動産転貸借における権利関係について

不動産の転貸借（サブリース契約やマスターリース契約）における権利関係は登場人物が多いため複雑になるケースが多いです。
今回は、代表的なものと特徴をまとめましたのでご参考ください。

本記事では登場人物を下記の通り表記します。

• A 賃貸人（建物オーナーなど）
• B 転貸人（サブリース会社など、A賃貸人から建物を借り、誰かに貸している者。C転借人からみれば賃貸人。）
• C 転借人（B転貸人から建物を借りている者）

　

　

転貸借の定義

転貸借とは、賃借人（ここでいうB転貸人）がA賃貸人との賃貸借契約関係を維持した上で、賃借人の有する賃借権の範囲内でC転借人との間で更に賃貸借契約を締結することを指します。
一般的に建物一棟をすべて借り上げることをマスターリース、転貸借そのものをサブリースと呼びます。
すなわち、A賃貸人とB転貸人で交わされるのがマスターリース、B賃貸人とC転借人で交わされるのがサブリース契約です。

　

A賃貸人とB転貸人の関係

転貸借が成立した場合、その物件の賃貸借契約が２契約（もしくはそれ以上）存在することになります。（A賃貸人とB転貸人、B転貸人とC転借人の契約）
しかしそれぞれはあくまで個別であって、一般的には転貸借が成立したからといって元の賃貸借契約（A賃貸人とB転貸人の契約）内容に影響があるものではありません。
転貸借契約は、B転貸人とC転借人との間で締結される契約ですから、A賃貸人とC転借人との間には何の契約関係もありません。
しかし、民法等に定める法律上の責任（契約上の責任ではなく、法律が定める「法定責任」）は発生します。

　

---

　

転貸借において一番弱者となるのがC転借人です。

なぜなら、C転借人はA賃貸人との契約関係がないのですから、仮にB転貸人がこの契約スキームから外れることが起きれば借りる権利が危ぶまれるからです。B転貸人がいなくなる場合のC転借人の権利を見ていきましょう。

C転借人の造作買取請求権の有無

借地借家法33条1項は、「建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。」と定めています。

一般の貸主、借主の関係と同じように、A賃貸人の同意を得て行った造作物に関しては、C転借人はA賃貸人に対して、同じく造作買取請求権を行使できます。
※あくまで一般的なケースであり、建物賃貸借内容により異なる場合もあります。

　

また、A賃貸人とB転貸人との間の契約が終了する場合に、A賃貸人はC転借人に対抗できるのか。一例をご紹介いたします。

債務不履行解除の場合（対抗できる）

原賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された場合、A賃貸人はC転借人に原賃貸借契約の終了を対抗できます。この場合、C転借人は物件から退去するよう請求されることがあります。

　

期間満了または解約申入れの場合（自然には対抗できない）

原賃貸借契約（A賃貸人とB転貸人との契約）が期間満了または解約申入れにより終了する場合、A賃貸人はC転借人にその旨の通知をしなければ原賃貸借契約の終了をC転借人に対抗できません。

この通知をしたときから6カ月経過後、明渡しを請求できます。

これは自らの意思でできる申入のため、C転借人に時間的な余裕をもたせ保護できるようにするためにこのような規定となっています。

　

合意解除の場合（対抗できない）

原賃貸借契約がA賃貸人とB転貸人との間の合意により解除された場合、A賃貸人は原賃貸借契約の終了をC転借人に対抗できません。
なぜならこれを許してしまうと、C転借人からみれば合意解約の場合はケースにより時間的猶予も持たされず、また抵抗もできずに半ば強制的に終了させられ、見方を変えればC転借人に著しく不利益となることをA賃貸人とB転貸人の共謀により可能となってしまうため、対抗できないとなっております。
ただし、解除当時、C転借人の債務不履行による解除が可能であった場合は、C転借人に対抗することができます。

代表的なものを挙げましたが、当事者間の契約内容や事例により異なるケースもありますため、トラブルが発生した場合には専門家などにご相談されることをお勧めします。また、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

　

　　

ビルマネジメント概算お見積もり

　　

ビル管理に関する無料ご相談

　

　

　

テナントが負担するBM（ビルマネジメント）項目について

テナントが出店をする際に、賃料、共益費、光熱費以外にもテナント独自で契約をするビルマネジメントや法定点検があります。
今回はそのうち代表的なものをいくつかご紹介します。

　

防火対象物点検（※法定点検）

出店する建物が一定の商業施設や大型のビルで、防火管理体制における管理権限者がテナント（区画）ごととなっている場合、テナントごとに年に１回防火対象物点検を実施し、消防署に報告をしなければなりません。
防火対象物点検はビル全体で必要になってくるため、全店舗がビル指定の業者に発注するケースもありますが、報告義務は管理権限ごとに発生するため、これを怠ると指導等が入る場合がございます。

　

フロン排出抑制法における点検（※法定点検）

業務用エアコン等のすべての機器に３ヶ月ごとの簡易点検を、一定規模以上の機器には１年または３年ごとの有資格者による定期点検を義務付けています。
エアコンの資産区分がオーナー側にある場合はオーナー側での実施となることが多いですが、テナント自身の資産区分になる場合はテナントにて実施をする必要性が出てきます。

　

清掃業務

店舗スタッフで実施をしない場合には発注するケースがあります。
簡易な清掃やトイレ清掃であれば店舗スタッフで実施できる場合もございますが、ワックスがけや、グリストラップ清掃等、専用の機械や技術、著しく汚い部分の清掃等は委託するケースも多いです。

　

機械警備

基本的にオーナー側で発注する機械警備は共用部のみの場合が多く、商業施設等であっても専有部内の機械警備はテナントにて発注、実費負担となる場合が多いです。
店舗ごとに導入の判断し、適正なセキュリティを保つ必要がございます。

　

害虫駆除、防除

建物として害虫やねずみの駆除、防除を定期的に実施している場合がございますが、各区画内についてはテナント自身が実施をする必要性が出てきます。
オーナー側の実施はあくまで共用部に限った場合が多いため、店舗内でこれを実施しないと害虫の発生に繋がる場合があります。
オーナー側が関与しない部分も多々ありますが、どのような業務が必要かを把握することはテナント管理や誘致において必要な情報です。

テナントによっては法的に必要な点検・報告を認知していない場合も多く、これにより行政よりテナントに対し指導があれば、オーナー側の責務ではないもののまったく無関係とはいかない場合もございます。
不要なトラブルを回避する意味でも把握をすることに努めたほうが良いと考えます。　

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

中途解約条項について

店舗の売上が低迷したり、人員不足になったり等の理由で賃貸物件を解約したいことがあるかと思います。
そういった場合に賃借人から中途解約を申し入れることもあるかと思いますが、中途解約は当然には申し入れできるわけではありません。

　

中途解約とは

ここで解説するのは賃借人から中途解約を申し入れる場合となりますが、契約書上で中途解約に関して定めがない場合は基本的には中途解約はできません。民法上では下記のように表現されています。

　

民法第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。

一　土地の賃貸借　1年
二　建物の賃貸借　3箇月
三　動産及び貸席の賃貸借　1日
（以下略）

民法第618条（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）
当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

これを簡単に言い直すと、下記表のようになります。

契約期間の定めがある	原則	中途解約はできない
	例外	契約書などで中途解約ができるとした場合には中途解約できる。 （民法618条）
契約期間の定めがない		予告期間経過後にいつでも中途解約できる。 （民法617条）

　

事例を基にした解説

例えば下記のような契約はどうでしょうか。

• 契約期間　3年
• 中途解約について特段の記載がない（「中途解約ができる」や「中途解約を禁止する」の記載がない）

答えは、中途解約はできないため基本的には３年ごとのタイミングでしか解約ができないとなります。

　

　

事業用の定期建物賃貸借契約における中途解約の考え方

事業用の場合、特に商業施設などのデベロッパーが運営をしている施設でも中途解約はできないと記載のあるものも多いです。
そうであっても中途解約をしたい場合に、残存期間分の賃料の支払いをすることで可とする場合もあります。

ただし、定期建物賃貸借契約の場合は契約期間が比較的長期であることが多いため、
例えば10年契約で3年満了をしたタイミングで中途解約をしたい場合に、残り7年分の賃料相当額を納めないと中途解約ができず、賃借人にとってはとても重いペナルティとなります。

　

　

最後に

中途解約は当然にできるものだという考えが多いですが、建物賃貸借においてはそうではありません。
貸主側から見れば利点が大きいですが、これを知らずに契約をしてしまうと後々のトラブルになりかねません。
契約時は事業用不動産に精通した仲介が入ることで、想定外の出来事を限りなく減らすことができます。
当社でもそのお手伝いができますので、お気軽にお問い合わせください。

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

賃料を増額したい場合

不動産経営にあたり、オーナー様のなかにはテナントより賃料減額の相談を受けたことのある方もいらっしゃると思います。
賃料の増減は、すなわち＝「資産の増減」となり、不動産経営において収益に直結する、大変重要な項目の一つだと思います。
今回は、気になるオーナー様も多いかと思われます「賃料増額」についてご説明いたします。

　

1.そもそも賃料増額はできるものなのか

結論としては、可能です。

賃貸借契約は貸主と借主の合意によって成り立っています。賃料の変更は、契約条件の一部変更であり、借主と貸主との合意があれば増額することも減額することも可能です。

　

2.どのような場合にできるのか

値上げを交渉するタイミングとしては、更新の時期があります。
しかし、契約書には更新に関する意思表示期限がある場合がありますので、その場合は、期限内に増額の意思表示が必要です。

また、借地借家法32条は、建物賃料の増減額請求権を定め、「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」には当事者は契約期間中であっても賃料の増減額請求権を行使することができるものとしています。

　

3.注意すること

更新時の賃料増額交渉が成立せず、また同額での更新契約も締結できないなど、借主と不和の関係となった場合、法定更新※となるリスクもありますので、注意が必要です。

※法定更新とは、更新手続きを忘れていたり、家賃の値上げや条件変更により双方の合意が得られないまま契約が満了を迎えてしまうなど、さまざまな理由で法定更新になるケースがあります。理由はどんなものであれ、契約期間を過ぎて更新の手続きが完了していない場合は、強制的に法定更新になりますので十分注意が必要です。また法定更新された場合、契約期間の定めのない契約となり、「更新」が発生しなくなりますので、法定更新時における更新料の取り決めがなければ、更新料の請求ができなくなります。

　その他、定期借家では賃料の増減額に関する特約が有効となりますが、普通借家では増額を否定する特約以外の規定は無効になります。

• 普通建物賃貸借契約
  一定期間、増額しない旨の特約がある場合、その期間内においては、増額請求は不可。
  一定期間、減額しない旨の特約がある場合、賃借人に不利のため、特約自体無効。減額請求は可。
• 定期建物賃貸借契約
  一定期間、増額しない旨の特約がある場合、その期間内においては、増額請求は不可。
  一定期間、減額しない旨の特約がある場合も、特約は有効となり、減額請求は不可。

　

弊社では管理はもちろんのこと、更新業務のみも対応しております。更新のみのご相談、ご依頼希望もお気軽にお問い合わせください。

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

　

設備インフラの目安

店舗を開業するに当たって一般的に必要なインフラ等の設備容量について、業態別にお伝えします。
（あくまでもここに記載のものは一例です。厳密には業態や用途により異なる場合がございますのでご了承ください。）

あくまで一般的な数値であり、記載されている数値で開業を保証できるものではありません。
しかしながら、ご自身で所有されている物件・区画のインフラの容量を把握しておくことで、

• 具体的に業種を絞ってテナントを検討できる
• 賃貸借契約後になって「インフラの容量が足りず開業できない」といったトラブル防止

などのメリットがあります。

賃貸借契約を締結する前に、入居予定テナントが設計・工事を依頼予定の内装工事業者や設計業者等のプロに現地を確認してもらうことで、テナント入居後のトラブルを未然に防ぐことができますね。
また、築年数が経過している建物であれば、テナントが退去してスケルトン状態になった際に、水道管等のメンテナンスや取り回しの変更工事・容量の確認などをすることで、安心して物件を賃貸することができます。

弊社では、後継テナントの募集から、工事業者の選定、テナント入居後の窓口対応、家賃や検針した電気・水道料の徴収など、幅広くビルオーナー様をサポートいたします。
「テナント募集だけ」「検針業務だけ」なども対応いたします。お気軽にお問合せください。

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

テナントから看板設置数の変更要望が出た場合

テナントが看板の設置数を変更したいという相談に対して、適切な対応と確認すべき内容について下記のようなものがございます。

屋外広告物法や景観法などの関係法令の確認

建物が所在する各自治体ごとの屋外広告物法や景観法などの関係法令を確認し、看板の設置について制限や禁止があるかどうかを調べます。当然、これらの法令に違反する場合は、看板の設置数を増やすことはできません。

　

賃貸借契約書を確認

契約中のテナントであれば、各テナントとの賃貸借契約書を確認し、看板の設置について明示的な規定があるかを確認します。契約書に看板の設置数や場所、形状などが定められている場合は、その内容に従う必要があります。契約書に看板の設置に関する規定がない場合は、設置条件等をテナントと協議する必要があります。

　

同居するテナントや、近隣住民等との調整

法令上や、賃貸借契約書の条文は問題ないとしても、近隣のテナントや住民などの利害関係者とのトラブルも想定されます。これを避けるために、看板の設置数や場所、形状などが周囲の景観や風致に影響を与えないかどうかを慎重に検討します。看板の設置が他者の権利や利益を侵害する場合は、訴訟や損害賠償請求などのリスクが発生する可能性があります。最高裁判例によれば、貸主が借主に対して看板の撤去を求めることは権利の濫用に当たる場合もありますが、その判断は事案ごとに異なります。

　

看板を減らしたい場合

もし、テナントから看板の数を減らしたいという要望があった場合は、契約書に看板の数についての取り決めがある場合は、その内容を確認しテナントに説明します。また。減らす際の工事や手続き方法を明確にする必要があります。テナントの要望に応じられない場合は、その理由を説明し、妥協点を探します。例えば、看板の数を減らさずにデザインやサイズを変更することでビルのイメージや景観を保つことができないか検討します。いずれの場合も、テナントとオーナーの双方が満足できるような解決策を目指すことが重要です。また、看板設置に関する契約内容や変更内容は書面で残しておくことが望ましいです。これは、将来的にトラブルや紛争が発生した場合に備えるためです。

以上のように、テナントが看板の設置数を増やしたい、減らしたいという相談に対しては、関係法令や契約書、近隣の方との関係などを総合的に考慮してから進める事をお勧めいたします。

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

共益費の設定と考え方

共益費とは

賃貸物件の賃貸借契約をする際、賃料とは別に、共益費を毎月請求することがあります。
また、賃料に含む場合もあります。

では、共益費とはどのような費用なのでしょうか。
共益費とは建物により該当する範囲は異なりますが、具体的には以下のような費用になります。

　　

• エントランスや通路、階段、トイレなどの清掃費や電気代、空調費
• エレベーターの点検費用
• 共用の給湯室の水道光熱費や衛生費
• 共用部分の管球交換費用
• 駐車場の維持管理費
• 共用部分の防災対策やセキュリティ対策費用

　

共益費の設定と考え方

上記の業務費用は共用設備のボリュームや頻度、仕様等以外にも、法令点検委託業者、管理会社により同じ業務内容でも金額が変わりますが、賃貸借契約での共益費の相場は賃料の5～10％程度が多くなっています。　

オーナー様が実際に管理上必要な共益費（業務）を抑えすぎた場合、例えば清掃回数が少なくゴミや枯葉が落ちていることが多い、共用部の電球がずっと切れたままなど、テナントから管理状況が杜撰と思われると、既存テナントの解約、新規テナント入居までの空室期間が長くなるといったリスクもあります。

以上を踏まえ、オーナー様の考え方にもよりますが、適正な頻度・仕様についても検討し共益費を設定することをお勧めいたします。また、必要に応じて複数の委託業者に見積りを取得いたします。

そのほか、募集の際、見た目の賃料を安くすることにより検索されやすくするため、賃料と共益費を分ける場合が、じつは多くあります。更新料、仲介手数料、保証金・敷金には、共益費分は含まないため、借主の負担は賃料に共益費分を含む（加算）よりも安くなります。

商業用不動産の管理に興味がある、またはご検討される場合は、ぜひ株式会社総合施設管理へお気軽にお問合せください。今までに培った経験をもとに物件ごとのご要望に沿ったご提案をさせていただきます。

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いについて

賃貸借契約には「普通建物賃貸借契約（ふつうたてものちんたいしゃくけいやく）」（以降普通借家契約）と「定期建物賃貸借契約（ていきたてものちんたいしゃくけいやく）」（以降定期借家契約）の2種類があり、ビルのオーナー様や物件をお探しのテナント様にはおなじみの言葉で目にする機会も多いかと思います。これらはオーナー様の賃貸経営においては大きな違いをもたらすポイントがありますので、あらためてこの2種類の契約形態の違いについてご説明いたします。

　

普通借家契約

普通借家契約では、契約期間の満了時に契約更新するという選択ができ、例えば2年間なら2年間の契約が満了する際に、更新するともう2年、というように契約を継続させることができます更新条件を合意させたうえで更新手続きを行いますが、条件が合意できない場合において基本的に借主保護が強い契約とも言え、貸主側に正当事由がない限り、貸主側からの更新拒絶が認められないことが多い傾向にあります。

　

定期借家契約

平成12年3月より制度が開始された定期借家契約では、定められた期限になったら必ず契約が終了します。定期借家契約にはそもそも「更新」という概念がなく、あくまで契約期間満了をもって契約が終了します。しかし、契約期間が満了しても借主が明け渡しをせずに入居を継続させることもできますが、あくまで「新規契約」と同じ扱いになりますので、賃貸条件は貸主主導で提示することができ、借主側も再契約料という更新料に相当する手数料の他、礼金・仲介手数料等の支払が必要となることもあります。

　

メリット・デメリット

それぞれの契約形態にはメリット・デメリットがあります。以下に詳細をまとめました。

★貸主視点★	メリット	デメリット
普通借家契約	一般的に借主は長期間賃借できた方が有利なので検討できるテナントの母数が多くなる。	借主に対し、債務不履行で立ち退きを求めた場合や、家賃の値上げを求めた場合、貸主の正当事由が認められるにしても裁判などの手続きが必要なことが多く、時間がかかる。
定期借家契約	契約更新が無い契約のため、トラブル等で借主に立ち退きを求めた場合や家賃の値上げを考えている場合、借主の合意がなくとも契約終了させてしまえば、立ち退き料の支払い等が不要で明け渡しを求めることができる。また、希望の家賃で次の借主を求めたり、現借主と再契約するにしても値上げした家賃でなければ再契約を拒絶することができる。 ※将来的に売却の予定や貸主側での使用予定がある場合に有効な契約となります。	借主が長く入居できない前提となるため、そもそも検討対象外としている借主も多く、借主が見つかりにくい傾向にあることに加え、優良顧客を逃してしまう可能性がある。 そのため募集時も比較的賃料を低めに設定しなければ成約となり辛い傾向がある。

★借主視点★	メリット	デメリット
普通借家契約	更新をするかどうかの判断を借主にて決めることが出来るので、長期的な契約を希望する場合に安心の契約。	契約期間が短期であれば、更新料の支払い回数が多くなる。
定期借家契約	相場より安い賃料で設定されている物件を借りることができる場合がある。 契約期間を長期にできた場合、普通借家契約であれば支払ったであろう更新料の支払いが不要。	契約満了に伴い、貸主側と再契約ができない場合は必ず退去しなければならない。再契約が可能となった場合でも、新たな契約を結ぶことになるため、再契約料・礼金・仲介手数料等の支払が発生する可能性がある。 ※中途解約は原則は不可だが、特約で中途解約を可能とすることもできる。

双方、メリット・デメリットがあり、オーナー様の事業計画により使い分けると良いでしょう。
お持ちのビルで賃料の設定や空室期間の長期化にお悩みのオーナー様は、是非一度当社までご相談下さい。
最適な募集条件、賃料設定のご提案をいたします。

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

賃借人が支払う家賃以外の費用

管理費・共益費

結論から申し上げますと、管理費と共益費は名称が違うだけで「建物(ビル・マンション等)の主に共用部分(廊下や駐車場、エントランス等)の日常清掃・維持管理費用や電気・水道代に当てられるもの」です。
オーナー・物件によって名称は違いますが、上記の目的で賃借人や区分所有者から徴収します。
また「管理共益費」などと記載する場合もあります。

　

修繕積立金

建物の管理組合が分譲マンションの専有部分の所有者から毎月徴収します。積立金ですので、管理組合が将来の修繕(外壁塗装・屋上防水工事等)に備えて計画的に積み立てます。

　

敷金

敷金は民法では以下のように定められています。

「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」（民法622条の2第1項）

つまり、賃借人の債務(賃料等の支払債務や、原状回復費用など)を担保する目的でオーナーが入居時に預かるお金です。
退去後の原状回復やクリーニング費用に充当されるケースが多いです。

　

保証金

こちらも先述の敷金と名称が違うだけで、基本的には同じ目的のお金です。
一般的には関東圏では敷金、関西圏では保証金と呼ばれることが多いですが、敷金と保証金の両方を設定する物件もあります。商文化の違いについては、こちらもご覧ください。

参照：関東と関西の商慣習の違いについて

　

礼金

発祥・由来は諸説あるようですが、漢字の通り「物件を貸してくれたことに対するお礼」のお金です。
賃貸人から賃借人に返還の義務はありません。主に関東圏で礼金有りの物件が多く見られます。

　

敷引

保証金もしくは敷金等の預り金のうち、賃借人に返還しないことが確定している費用です。
こちらは関西圏を中心とした西日本の一部地域に多く見られる商習慣です。
賃借人に返還しないという意味では礼金と同じですが、「保証金・敷金のうちで返還しない費用」という意味で使われることが多いです。

したがって、例えば家賃10万円の物件で
【敷金1ヶ月・礼金1ヶ月】と【保証金2ヶ月・敷引1ヶ月】はどちらも入居時に「20万円払う必要があり、そのうち10万円は返還しない」という意味になります。

※補足
敷引は「契約時にすでに還さないことが確定している」「一定期間経過した時点で還さないことが決まる」など(会計上)償却する複数パターンがあり会計処理も異なります。覚えておくと良いでしょう。

　

償却

前述の敷引と同じく、「返還しない費用」という意味合いで使われます。
償却の前に保証金や敷金が付き、「保証金償却」「敷金償却」と呼ばれることもあります。
例えば【敷金2ヶ月・償却1ヶ月】と【保証金2ヶ月・償却1ヶ月】と記載の場合は基本的に同じ初期費用がかかると考えてください。
また【2年以内に解約の場合、賃料の1ヶ月分】など初回更新を迎える前(早期に解約する場合)のみ請求するパターンもあります。

　

更新料

賃貸借契約期間が満了し、そのまま物件を借り続ける際の更新契約時に支払うものです。
更新後の新しい賃料の数ヶ月分と設定されることが一般的です。

　

保証料

保証会社に支払う費用です。
この保証とは「賃借人が家賃等を滞納した際、賃借人に代わって保証会社が建物オーナーに支払う」ものです。
したがって家賃等の支払いをオーナーに対して保証するものです。

昨今、連帯保証人を用意しなくてよい代わりにこの保証会社を利用する物件が多く見られます。

　

火災保険料

火災など、物件の専有部分内で事故があった際に修繕費等が支払われる保険に賃借人が加入するための費用です。
一般的に火災以外にも漏水などもカバーされます。こちらも保険加入必須とする物件がほとんどです。

　

解約違約金

契約開始後、定められた時期を迎える前に解約した際に発生する費用です。
あまりにも早い解約で建物オーナーが短いスパンで何度も賃借人・テナントを募集する手間を防ぐために設定されます。
先述の「償却」の説明に記載されている「何年以内に解約の場合～」の償却と類似した性質を持っています。

　

内装監理費

内装監理室もしくは内装監理者にかかる費用です。内装管理室(者)大規模な商業施設などテナント数の多い建物の新築・改装工事時に設置され、建物内部の統一感・美観が損なわれないように、各テナントの図面チェックや内装工事を監理する役割を担います。内装監理費は賃借人(テナント)が負担します。
　

現場協力金・現場負担金

新築の商業施設に入居する際に必要な費用です。入居テナントが決まった後、施設のオープンに向けて建物内部の工事にかかる費用を賃借人(テナント)に一部負担してもらうことが目的です。
物件によって様々ですが、主に工事中の光熱費や清掃費・警備費用、工事に必要な養生・仮設トイレの設置費用に充てられます。

　

販売促進費

商業施設全体で広告宣伝・販売促進を行うために必要な費用を各テナントで分担し負担するものです。
新築時は「開業販売促進費」として一時的に発生し、開業後は毎月「経常販売促進費」などとして設定されます。

上記の他にも商業施設では「駐車場負担金」「お客様送迎バス負担金」「決済端末リース料」「CAT端末利用料」など、内容は費用名目通りですが、施設運営に必要な費用を分担して各テナントで負担したり、施設全体で統一した設備の導入を目的とした費用があります。「売上の●●%」の場合もあれば「1m²あたり○○円」など面積に応じて設定されるケースもあるようです。

こちらに記載した内容は一般的なもので、物件や地域によって変わってきます。
また、両者間で金額・費用の認識相違があると、トラブルに繋がります。
契約前に扱いを正確に確認することをオススメします。

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

保証会社を利用する場合としない場合

　

昨今の賃貸借契約では住居用のみにかかわらず、事業用おいても保証会社の利用は一般的となりました。その理由は、オーナー様のリスク回避（滞納、督促、裁判費用、原状回復費用、更新料等の保証）、民法改正、申込人は問題ないが連帯保証人を探すことができない等による借主貸主双方のニーズにマッチしたという背景があります。

　

「保証会社を利用する場合」

上記にて述べましたが、現在の賃貸借契約では、保証会社の利用は一般的となっております。保証会社利用の普及により、特に住居の賃貸借契約において借主は連帯保証人を探す手間が省け、契約可能となるケースも増えました。また審査や契約までの期間も短期間となりました。

事業用は賃料だけでなく原状回復費用も高額になることが多いため、借主内容によっては、保証会社＋連帯保証人を付けることも多くあります。

住居用もケースにより保証会社＋連帯保証人を付ける場合があります。

連帯保証人には請求できますが、保証会社では保証されない項目もあり、保証会社の利用が全て安心なわけではありません。詳細については下記よりご確認お願いいたします。

参照：家賃保証会社とは

参照：各保証会社の比較

　

「保証会社を利用しない場合」

賃貸借申込時に保証会社の利用を前提とした募集でも、借主法人の社内規定等により利用できない、借主が保証料を負担したくないといった理由により保証会社を利用しない契約を借主が希望する場合があります。その際の判断は最終的にはオーナー様の判断になりますが、今回はその判断基準を参考までにご説明いたします。

　

保証会社を利用しない場合の判断項目

• 借主内容
  ・個人・・・基本的に保証会社利用
  ・法人・・・事業内容、資本金、財務内容（売上、利益、資産）、上場・非上場、社歴、今後の事業の安定性等
  例：非上場だが資本金１億円以上、業績も好調等
• 保証会社の代わりに連帯保証人を付ける
  連帯保証人の内容精査
  例：収入、勤務先、資産、居住地、年齢等

　

保証会社を利用しない最も多いケースは借主からの依頼により、上記の借主内容による場合が多く、それ以外のケースでは申込がなかなか入らない物件にようやく申込が入り、貸主は保証会社の加入は希望したいが、借主からの交渉により、その申込をどうしても逃したくない場合などがあります。その際には、連帯保証人の審査を確り行うなど、できる限りオーナー様のリスクヘッジをします。（借主の内容により連帯保証人も付けない場合もあります。）

総合施設管理では今まで様々な借主（法人・個人）と契約締結したノウハウがございます。事業用物件の募集にご不安がございましたら総合施設管理までお気軽にお問合せください。

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

工事区分表の必要性

工事区分表とは、新築工事・改修工事・原状回復工事等を行う際、ビルオーナーとテナントどちらの資産区分で、工事をする際にどちらの費用負担で、どちらの責任のもとで行うのかを明確にした表のことです。
工事区分について十分に理解していないと認識のズレが生じ、トラブルの原因となってしまいますので、ビルオーナー・テナント双方がきちんと内容を理解する必要があります。

また、工事区分表がない、または工事区分について明確に定めていないビルで管理をしなければ、全てテナント側業者にて実施することとなってしまいます。 このような場合、一般的にオーナー指定業者は建物の建築業者や信頼できる業者を選定する場合が多い反面、テナント側業者は対象のビルの事前知識がないことが多いものですから、知らずにオーナー様の資産を傷つけてしまったり、壊していけないものを壊してしまう等後戻りできない状況になるケースもあります。 工事区分を明確にすることは資産区分を明確にする意味もありますが、オーナー様のビルを守ることにも繋がるのです。

　

A工事・B工事・C工事とは

–	費用負担 資産区分	工事業者
A工事	ビルオーナー	ビルオーナー指定業者
B工事	資産区分：ビルオーナー 費用負担：テナント	ビルオーナー指定業者
C工事	テナント	テナント指定業者

A工事

A工事とは、ビルオーナー費用負担のもと、ビルオーナー指定業者で実施する工事のことです。一般的にはビル全体や躯体に関係する工事に採用されることが多く、具体的には、ビルの躯体部分、消防設備などで、建物を維持するために最低限必要な部分と、法的に必ず備えなければいけない部分に多い資産区分です。

テナントとして入居している場合は、直接的に関係する事は少ない工事ですが、専有部内でも行う場合もあります。
なお、工事の発注、工事業者の選定、工事費用の負担は全てビルオーナーが行い、資産区分もビルオーナーになります。

B工事

B工事とは、テナント費用負担のもと、ビルオーナー指定業者で実施する工事のことです。一般的にはテナントからの要望によって行われ専有部外でも採用されることが多い工事区分です。
具体的には、排水設備や排気設備、防水設備、空調設備、分電盤、消防設備の移設・交換、建物外部の看板の工事が当てはまります。工事自体はテナントからの要望によって発生するため、発注と費用負担はテナントとなります。しかし、ビルオーナーの資産区分に影響する工事であるため、工事業者の選定はビルオーナーが行うこととなります。

C工事

C工事は、テナント費用負担のもと、テナント指定業者で実施する工事のことです。一般的には専有部分の内装工事、電話・電源・LANなどの配線工事、什器設置工事などのような工事になります。
なお、工事を実施した後の対象物に関しては、テナントの所有物として扱われます。

　

工事区分表例

弊社の工事区分表の特徴

弊社では、工事区分表だけではなく、賃貸借契約において「引き渡し時仕様」・「資産区分」・「管理修繕区分」・「原状回復基準」を明確にすることを目的として資産・管理及び原状回復基準表を使用しております、下記の表のように建造物の各部位を細かく区分けしています。

このようにする事で各部位がビルオーナーとテナントどちらの資産でどのように管理し、原状回復をどこまで行うかを表の形で確認することができます。また、トラブルが発生しやすいとされているB工事の資産区分においても協議により資産区分を決定する事で両者の認識に差が生じないようにしてあります。

弊社は商業用不動産に特化した不動産管理会社であり、工事区分に関するトラブルに対しても多くの実績があります。何かお困りの事がございましたら、お気軽にご相談ください。

　

工事区分表作成サービス

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

建設協力金方式とは

建設協力金とは建物の借主が貸主（土地所有者）に対して預託する金銭のことです。

　

つまり借主が貸主に対して建物建設費用の一部または全部を預入れ、貸主はその預託金を建設費用に充当します。建物が完成した後、建物をテナントが一括して借り上げます。賃貸借契約期間中は月々の賃料から相殺する形で借主へ返還され、契約期間内に全額を償却することが一般的です。

（表1.2）貸主（土地所有者）が借主（賃借希望テナント）から「建設協力金」という名目で費用を無利息または低金利で借入れ、その資金で建物を建築します。

（表3）貸主（土地所有者）はその後、建物を借主（賃借希望テナント）へと賃貸します。同時に借り入れている建設協力金は「保証金」へと名目変更され保証金は契約期間中に返済ができるように入居後の返済の計画を立て、契約を開始します。

（表4）貸主（土地所有者）は通常の賃貸借契約同様に借主（賃借希望テナント）から月々の賃料の支払いを受けることになりますが、基本的には保証金の返済部分と相殺をすることで返済をしていきます（返済期間は５年～20年が一般的です）

建設協力金の返済を月々の家賃収入と相殺していく場合の一例

建設協力金方式を採用する理由とは

一般的に土地活用する際、用いられることが多いのは事業用定期借地権であり、10年以上50年未満で契約期間を定めることが可能です。10年～30年で契約期間を設定することで、造作の買い取り請求権を発生させることを防ぐこともできます。
(※30年～50年未満で設定した場合は買い取り請求権が発生してしまうので注意が必要)
そのため中長期的に借主側から借地料を受け取ることが可能です。

一方で建設協力金方式は用途の限られたロードサイドの土地を有効活用する場合に用いられることが多く、入居を希望するテナントとしてはコンビニやスーパー、ファミリーレストランなどが多く見受けられます。

貸主としては入居テナントから金銭を借り入れるため、新たにテナントの募集をする必要がありません。そのため募集がうまくいかず、完成後にテナントが決まっていないなどの空室リスクを回避することができます。また、賃借人が契約期間中に中途解約をした際に残債の支払いを免除する特約を設けることで残債の支払いだけが残ってしまう危険を回避することも可能です。相続の際の節税対策としてもメリットがあり、土地は自用地の評価から貸家建付地として、建物に関しても当然に貸家評価となり評価額が下がることで節税が可能です。加えて借り入れた建設協力金が契約開始後に保証金となった後も負債としてみなされるため、課税の対象からは外れるためその金額分の節税が可能になります。こちらも土地所有者にとって大きな節税対策と言えるでしょう。

方式を採用するにあたってのリスク

万が一、借主側の倒産・撤退による中途解約などが起こった場合（※賃貸借期間終了後も同様）、借主希望の仕様に仕上げた建物や内装を新たなテナントに転用することやロードサイドの建物の場合、同じく沿道のサービス業しか出店が認可されないなど、業種の制限を受けて後継テナントの誘致が困難になってしまう可能性が考えられます。このような状況に陥らないためにもテナントの要望を踏まえたうえで汎用性のある建物を建築することが必要となってくるでしょう。

また、上記のように万が一テナントが退去してしまった場合、建物の所有者はあくまで貸主（土地所有者）であるため、入居テナントが決まらない場合でも固定資産税などの税金を納めていく必要があります。改修工事の金額が大きく、やむを得ず建物を解体する場合には解体費の負担しなければならない可能性もあり、借主が入居中の場合でも建物の維持修繕費は当然に貸主の負担になります。このようなリスクを避けるために賃料を高く設定しておくなどの対策が必要になります。この2点は実際に方式を利用する際に注意が必要です。

最後に

このように貸主側のメリットが多く、借主側とのニーズが合致すれば大きなメリットを生み出すことのできる建設協力金方式ではありますが、どちらか一方の利益に偏った契約などが締結されてしまうようなケースも少なくありません。新たに物件の建設をお考えのオーナー様としてはまず、賃貸借契約を締結することでテナントが建物建築後に事業を取りやめたなどという事態に陥らないためにも入念な準備が必要です。

その他の方法と合わせてしっかりと検討した上でご検討していただければと思います。特約にはどのような免除内容を定めたらよいのか。引き渡し後の管理区分はどうするべきか、詳細な取り決めが必要になります。弊社、総合施設管理では今回説明させていただいた、建設協力金方式に関する契約内容のご相談から引き渡し後の管理、物件の資産価値の維持向上などお客様の幅広いニーズに対応させていただきます。現在、土地活用でお悩みの方は是非一度弊社にご相談下さい。

　

Youtubeにて解説動画を公開しております　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

建物を一括賃貸するリスク

ご所有の建物をテナント様へ一括で賃貸をするケースにおいて、引き渡した後の建物本体や付属設備の点検、維持、監理区分をテナント様にて実施する取り決めをした場合、テナント様へ建物に関する管理も一任する事となるので、一見するとオーナー様のご負担が軽減される様に感じられますが、将来的には様々なリスクが隠れています。

1.建物の法定点検が未実施

消防点検や建築設備点検など、不特定多数の方が出入りする商業ビルなどは、法令で定められた様々な法定点検を実施しなければなりません。
また、昨今法令や条例の改正により、実施報告義務が課せられる場合なども出てきており、オーナー様は勿論、一任したはずのテナント様も気づかずに放置されてしまうケースも考えられます。

※法改正等により近年追加された法定点検例

• • フロン排出抑制法による空調機等の設備点検
  • 防火設備を有する建物の防火設備点検
  • 非常用発電機点検の強化

2.不具合個所の放置や仮対応のみ

そもそも建物の定期点検は、点検及び行政への報告が目的ではなく、建物が健全な状態で使用出来ているかを定期的に点検する事により、災害が発生した場合にも被害を最小限に食い止める為に実施するものです。
この法定点検をテナント様へ一任してしまうと、報告義務を賃貸借契約で課している場合でも、必ず報告されるとは限りません。
また、法定点検で故障や不具合個所の指摘が出た場合、当然費用が発生する事になります。
当然ながらテナント様は必要最低限の支出に抑える為、修繕を先延ばしにしたり、本来交換を要する設備を修理で対応されてしまうなど、定期点検や修繕の実施が適正に行われているかを、賃貸中に確認するのは非常に難しい事となってしまいます。

3.大きな問題が発生するのは賃貸借契約終了後

前述の様に、建物の管理をテナント様へ一任して賃貸した場合に、建物の不具合をオーナー様は把握するのは非常に困難です。問題が発覚するのは明け渡しが完了し、後継のテナント様がご出店される前の事前調査等の場合が多く、本来は交換するべき設備が小修繕のみで処理され、後継のテナント様より設備の修繕、交換が契約の条件となるなど、最終的にオーナー様のご負担にて多額の費用を投じて修繕を行う結果となってしまうリスクが隠れています。

明け渡し後に不具合が発覚した事例

ケース1）防災設備の不具合

消防設備点検をテナント区分としていた為、点検は実施されていたが、火災報知機の故障が放置されたままになっていた。

点検結果報告書はテナント様にて保管しており、オーナー様へ報告書の提出がされていなかった為、状況が不明のまま明け渡しを受けた。

ケース2）EV設備の不具合

EV会社より長年修繕要請が報告されていたものの、フルメンテナンス契約を締結していなかった為、不具合個所が放置されていた。

ケース1と同様、オーナー様へ報告書の提出がされていなかった為、状況が不明のまま明け渡しを受けた。

上記ケースにおいては、明け渡し後、オーナー様手配の点検業者により不具合が発覚し、防災設備の不具合個所や経年劣化による修繕も含め、多額の費用負担が発生してしまう可能性があります。

建物の維持、管理はオーナー様にて行うのがベスト

一括貸しで賃貸をする場合には、事前に現在の法令に準ずる点検項目や点検費用を事前に把握する事が大切です。
その上で、テナント様と賃貸借契約を締結する前に、事前に把握している点検項目、金額を管理費等の名目で契約をし、負担区分を明確にしておけば、契約締結後にテナント様と費用負担でトラブルを無くす事も可能となります。
また、オーナー様が点検業者に委託し、点検報告や要修繕箇所も全てオーナー様ご自身で把握する事が可能となりますので、前述の様なオーナー様のリスク軽減にもなります。
当社では、一括賃貸ご希望の物件につきましては、募集開始時にご依頼いただければ、法定点検の実施項目を洗い出し、管理・共益費としてテナント募集を行う事も可能です。
また、すでに営業を開始している物件についても、弊社に管理をご依頼いただければ、ご契約内容を確認の上、点検状況の確認や指導をお手伝いする事も可能です。

是非ご相談ください。

　

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

テナント募集における引き渡し状態について

現在空室の募集区画において、「引き渡し状態」はどのような意味をもつのでしょうか。

物件の引き渡し状態は大別すると以下の３パターンございます。

①店舗内の内装（床・壁・天井など）が全て取り払われた躯体状態（＝スケルトン）

②床・壁・天井などの内装に加えエアコン・照明器具・トイレ・流し台などの設備が整っている状態（＝事務所仕上げ）

➂前テナントの内装・設備が残っている状態（＝居抜き）

オーナー様の中には、例えば「事務所として使用していた前テナントにはスケルトン状態で退去してもらったけれど、次も同じような業種が入りそうなので、内装を残置してもらっても良かったかなぁ」や、「前テナントには居抜き状態で退去してもらったけれど、なかなか次のテナントが決まらないなぁ」というお悩みを抱えた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

もちろん、テナントが退去した後ではスケルトン状態を居抜きに戻すことも、事務所仕上げを居抜きに戻すこともできません。現況から全ての引き渡し状態へ変更することはできないことをあらかじめご理解いただいたうえでご覧ください。

では、テナントが退去した後に引き渡し状態を見直すにはどのようにしたらよいのでしょうか。もちろん、どの引き渡し状態が一番良いということは一概には言えませんので、まずはテナント側の意向と、オーナー様とテナント両者それぞれのメリット・デメリットを把握し、そのうえで引き渡し状態の選択をしましょう。

引渡状況	メリット	デメリット	入居しやすい業種の例
スケルトン	・間取りや仕上げを思い通りの内装にすることができる ・前のテナントの影響を受けない	・工事費などコストがかかる ・開業までの時間がかかる ・退去時の解体費用	飲食店 美容院 歯科クリニック スポーツクラブ コインランドリー 等
事務所仕上げ	・初期費用の削減が可能 ・開業までの時間が短縮できる ・そのまま使用可能	・希望どおりの配置ではない可能性がある	事務所 学習塾 マッサージ クリーニング　　 等
居抜き	・初期費用の削減が可能（同業種であれば） ・開業までの時間が短縮できる ・他の内装への投資が可能	・前テナントのイメージに影響を受ける可能性がある ・内装レイアウトの変更が効きにくい（莫大な費用を要する） ・前テナントの原状回復義務を引き受ける可能性がある	※1 居酒屋 スナック 焼肉店 クリニック 美容院　　　　　 等

※１…基本的に前テナントと同業種のテナントが入居するものと考えるため、ここでの例は、よくある居抜き物件の業種例です

表をご覧いただきますと、どの引き渡し状態もメリット・デメリットがございます。業種の例はごくわずかの列挙となりますので、そのほか気になる業種に関しましてはお問い合わせください。

テナントによっては出店費用を抑えられる事務所仕上げの物件を優先して探している場合や、すぐに開業することができる居抜き物件で探している場合もございます。事務所仕上げと居抜きでは、募集できる業種が限定されてしまい、お問い合わせが少なかったり、テナントが決まりにくかったりするのではないかと考えてしまうかもしれませんが、条件の固まっているお客様からの反響が期待でき、契約までの流れがトントン進むといったこともございます。

また、テナントから「広さ・賃料は良いけど、事務所仕上げの引き渡しだったらなぁ」「事務所仕上げじゃなくて、スケルトン引き渡しがいいなぁ」「初期費用にそんなにかけられないなぁ」といったお問い合わせをいただくこともあります。そんな時は、物件所在地の地域や立地によって引き渡し状況を柔軟に考えることが必要になるでしょう。

引き渡し状態を変えることは決して安易なことではないでしょう。時間と費用がかかることはもちろん、建物の用途や給排水・ガスなどの設備容量も考慮しなければなりません。

そのようなお困りごとに対して弊社では、多種多様なビル管理の経験と実績のある社員が、引渡状況のご提案をさせていただきます。物件ごとにお問い合わせを集計し、オーナー様のテナント誘致にご活用いただくことも可能です。ぜひ一度お気軽にお問い合わせ下さい。

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

大規模小売店舗立地法（大店立地法）とは

「大規模小売店舗立地法（以下「大店立地法」という）」は、「大規模小売店舗における小売業の事業活動の調整に関する法律（大店法）」に代わって制定され、1998年6月3日公布、2000年6月1日から施行されています。

大規模小売店舗（以下「大型店」という）は、日常的に利用される不特定多数の来客、来車、大規模な物流等を伴うため、周辺の生活環境に影響を及ぼす可能性を有する施設です。
このため、大店立地法は、大型店の設置者が配慮すべき事項として大型店の立地に伴う交通渋滞、騒音、廃棄物等に関する事項を定め、大型店と地域社会との融和を図ることを目的としています。

大店立地法の概要

⇒届出先は、各都道府県です

　東京都内の大型店に関する届出は、東京都になり、届出者は建物の設置者（建物所有者）です。

⇒店舗面積1,000㎡を超えるものが届出対象

　店舗面積の合計が1,000㎡を超えるものを大型店といい、届出等の対象となります。

※店舗面積：小売業を行なうための店舗の用に供する床面積です。（飲食、サービス店舗及び共用部は含まれません。）

⇒新設、変更の届出を公告、縦覧

　大型店の新設、変更の届出については、届出書記載の内容の公告、縦覧を行い、周辺住民等から広く意見を求める機会を設けています。

⇒周辺住民等への説明会を開催

　大型店の設置者に対して、新設等の内容を周辺住民等へお知らせするための説明会の開催を義務つけています。

⇒市区町村、周辺住民等から意見聴取

　各都道府県は、届出の公告後、大型店が立地される市区町村に対し、周辺地域の生活環境の保持の見地から意見を聴くことになっており、その意見が 十分に反映される仕組みが確保されています。また、住民、事業者、商工会等も東京都に対し、意見書を提出することができます。

⇒設置者に対する意見、勧告 　

各都道府県は、市区町村等からの意見に配慮し、また、指針の内容に照らし、大型店の周辺地域の生 活環境を保持する見地から、設置者に対して意見を述べます。この意見を適正に反映せず、大型店の周辺地域の生活環境に著しい悪影響を及ぼす事態の発生を回避することが困難であると認められるときは、設置者に対して勧告を行うことができます。更に正当な理由がなく、この勧告に従わなかったときは、その旨を公表することができます。

主な届出事項の概要

• 大型店内の店舗面積の合計
• 駐車場の位置及び収容台数
• 駐輪場の位置及び収容台数
• 荷さばき施設の位置及び面積
• 廃棄物保管施設等の位置及び容量
• 大型店において小売業を行う者の開店時刻及び閉店時刻
• 来客が駐車場を利用することができる時間帯
• 駐車場の自動車の出入口の数及び位置
• 荷さばき施設において荷さばきを行うことができる時間帯

届出から開店まで流れ

大型店の新設を行う場合は、まず、お考えの計画が大店立地法の届出義務の対象となるのかどうかを確認する必要があります。大店立地法の届出対象である場合、事前協議を含め、手続終了までに１年程度かかる可能性がありますので、店舗計画が決まり次第、できるだけ早い時期に各都道府県に相談が必要になりますが、コンサルティング会社等に委託するのが一般的なケース言えます。また、届出を行わなかった場合、あるいは虚偽の報告をした場合には、最大で１００万円以下の罰金の処分を受ける可能性がありますので、忘れずに実施致しましょう。

大店立地法につきまして費用のご相談やその他ご質問等ございましたら、当社までお気軽にご相談下さい。

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

賃料増額交渉が調わない間のオーナー様が取るべき行動は？

賃貸不動産における賃料の増額は、収益還元価値を増加させ、オーナー様にとっては所有不動産の資産価値向上に繋がります。
その為、不動産の保有継続、または売却するにしても、入居テナントとの賃料増額交渉はビル運営の重要な一部となっております。

入居テナントとの賃料増額交渉で双方合意が得られない場合、

A.交渉　⇒　B.調停　⇒　C.訴訟

と進んでいき、最終的には裁判にて確定いたします。
詳細につきましては、下記記事をご参照下さい。

 

「賃料の増額をしたいと思ったら・・・」

では、裁判確定前の上記A～Cの間にオーナー様が入居テナントに対して請求する賃料の金額は、「増額賃料」か「従前賃料」のどちらで請求するべきでしょうか。

従前の賃料で請求を行った場合、増額請求を撤回したと入居テナントに受け取られる可能性がございます。その為、裁判確定まで増額賃料を請求し続けることが望ましいと考えます。賃料を増額請求した形を残しておくことにより、将来の調停・訴訟で賃料増額が認められた場合、通知を出した時点まで遡ってその効果を受けます。
入居テナントにおいては、賃料増額を認める判決が出た場合には、遡って増額した賃料と従前賃料の差額分を支払う義務があります。この遡って支払う賃料には年に1割の利息が付きます。
また、賃料増額請求の効果は通知時から将来に向かって発生し、過去に遡ることはございませんので、オーナー様としては「A.交渉」の早い時点で、内容証明等により増額通知を入居テナントへ送っておくことも重要です。

次に、増額賃料で請求し、入居テナントが「従前賃料」で支払いを行ってきた場合、オーナー様は受け取るべきでしょうか。
借地借家法第32条2項（※）では、賃料増額請求がなされた場合、入居テナントは相当と考える賃料を支払えば足りるものとされておりますので、入居テナントが支払いを行おうとしている「従前と同額の賃料」は賃料額の全額として支払われることになります。
オーナー様が、それを「賃料の一部」として受け取るとの異議を唱えることなく受領した場合、賃料の全額として受け取ったものとして増額請求を撤回したと捉えられかねません。
オーナー様としては、従前の賃料額の支払いに対し、下記のいずれかの方法で対応することになります。

1. 「賃料の全額」として受け取り、増額請求を撤回
2. 「賃料の一部」として受領する旨を告げ、その旨の領収証を発行
3. 賃料の受領を「拒絶」

但し、上記 2. 3. の対応が出来れば望ましいですが、実際には賃料等の支払いは口座振込等が多く、賃料の受領拒絶等は難しいのが現状かと思います。
その為、オーナー様としては、増額賃料の請求書を発行し続け、増額分に満たない賃料が入居テナントより振り込まれた場合、翌月の請求書で不足分を繰越分として上乗せして請求することが望ましいと考えます。
請求書をもって入居テナントの繰越分を積み上げ、賃料の一部しか入金されていないことを相手方へと継続して伝え、証明していくことが重要かと思います。

以上により、オーナー様としては、賃料増額交渉が長期になってしまった場合、下記を最低限おこなっておくことが望ましいと考えます。

1. 裁判確定まで増額賃料を請求し続け、増額請求した形を残しておく
2. 可能であれば、入居テナントの従前賃料額支払いに対して「賃料の一部」として受領する旨を告げ、その旨の領収証を発行

オーナー様にとって賃料増額交渉は、多くの時間と労力を費やす業務であるかと思います。
弊社では、管理だけでなく、更新業務のみの委託もお受けいたしておりますので、ご質問や契約内容に不安等がございましたら弊社までお気軽にご相談下さい。

 

■参照：賃料の増額をしたいと思ったら…
■参照：契約中の賃料交渉はどこまで応じるべきか

※借地借家法32条2項
建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

賃料の増額をしたいと思ったら…

ビルをお持ちのオーナー様にとって「賃料の増額」は常に頭の片隅にあるキーワードだと思います。今回は、賃料の増額をするタイミング、賃料の増額をするときの流れをご説明します。

 

 

まず、賃料の増額をするタイミングですが、オーナー様が「増額したい」と思ったときです。ですが、唐突に賃料の増額というのは入居テナント様に伝えづらく、苦い顔をされるでしょう。このことが原因で入居テナント様との関係が悪化し退去してしまったというケースもあるのではないのでしょうか。そんな中、もっとも賃料の増額を言い出しやすいタイミング、それは契約更新をするタイミングです。契約更新になると新たな契約期間となり契約書も書き換えることになります。このタイミングで賃料の増額をするというオーナー様が多くいらっしゃり、入居テナント様にも比較的伝えやすくベストなタイミングと言えるでしょう。契約によっては法定更新になっており、契約書の書き換えを行わないこともありますので、お持ちの契約書をご確認下さい。現在と契約当時とは状況が異なる為、更新時に契約書の書き換えをお勧めしております。当社では、更新手続き代行業務を承っておりオーナー様と入居テナント様の関係を保ちつつ、賃料を増額する交渉支援等を行っております。

■参照：更新手続き代行業務

 

賃料の増減を正当に主張できる要件

①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増大

②土地若しくは建物の価格の上昇その他の経済事情の変動

③近隣同種の建物の借賃と比較して不相当となったとき

 

上記①から③は借地借家法第３２条で定められており、いずれかに該当すれば契約更新のタイミングに関わらず入居テナント様へ賃料の増額を行えますが入居テナント様から賃料の減額を主張される可能性もあります。

上記①から③のような理由があったとしても賃料を増額することにすぐに入居テナント様が応じてくれるものではありません。また、上記の根拠を示す資料をオーナー様ご自身で収集する必要もあり労力を要します。当社では不動産会社専用のサイトや「商業マーケティングレポート」という当社独自のツールでお持ちの物件に近い条件で他物件の募集賃料等を瞬時に検索するサービス（※１）を使い増額をお考えになっているオーナー様のお役に立てると思います。また、当社のグループ会社のイリオスでは店舗の仲介を行っており、現在の賃料が妥当なのか、入居テナント様が退去してしまったら現在の賃料で成約することは難しいのか等のアドバイスをさせて頂きます。

 

賃料の増額をするときの流れですが、まずは入居テナント様に書面で通知しましょう。入居テナント様との話し合いの場を設け、増額を行う客観的資料・理由を提示すると入居テナント様の理解を得やすいです。当事者間で賃料の増額について合意できればいいのですが、合意できなければ第三者を巻き込んだ話し合い、費用が発生します。また、オーナー様の個人的な事情による賃料の増額は難しくなります。

当事者間で合意できなければ、裁判の前に調停の申し立てをします。第三者を含めて話し合いで円満に解決を図ろうとします。増額希望の賃料が本当に適正なのかということを第三者に証明しなければなりません。そのため、より専門的な知識・資格を有している不動産鑑定士等に依頼し賃料の増額が適当だという資料等を作成する必要があります。調停のための費用（※２）や解決までの期間（概ね３ヶ月）、不動産鑑定士への調査依頼費等（※３）がかかってきます。

調停でも合意できなければいよいよ裁判となります。しかし、裁判費用（※４）や弁護士費用（※５）、また裁判が完了するまで相当期間がかかり、必ずしも裁判の結果がオーナー様の求めるものではないかもしれません。裁判にかかる費用や時間と現在の賃料を比較して、それでも賃料の増額をしたいと思えば裁判を行いましょう。

 

以上が賃料の増額をするタイミング、賃料を増額するときの流れになります。当社では更新業務のみでなく日々の入居テナント様とのやり取りもオーナー様に代わり行っております。また、賃料を増額通知するときの書類や賃料を増額したときに取り交わす書類等の作成も行っております。賃料を増額したい、本当に賃料が適正なのか、他の建物はどうなのか等を思いましたら当社総合施設管理に相談、お問い合わせ下さい。

■参照：家賃管理業務

■参照：契約関係書類作成業務

 

参考費用

※1 商業マーケティングレポート	500円～2,000円
※2 調停費用	500円～
※3 不動産鑑定士への調査費用	30万円～80万円（建物規模による）
※4 裁判費用	1,000円～
※5 弁護士費用	0円～50万円＋賃料増額分の5％～20％の5年分（弁護士事務所による）

 

 

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

分割貸しのメリット・デメリット

オーナー様のご都合やテナントからの要望、管理会社等からの提案などの理由から区画を分割してお貸しする場面があるかと思います。そうなった場合のメリット・デメリットを記載します。また、分割貸しを検討している、今後分割貸しの可能性があるという方はご参考にして頂ければと思います。併せて「分割貸しの注意点」もご参考にして下さい。

参照：分割貸しの注意点

 

 

まずは、分割貸しを検討するのはどのようなときでしょうか。

• オーナー様のご事情により
• 入居を検討しているテナントからの要望
• 入居済みのテナントから坪効率が悪いので、面積を減らしたいとの要望
• 面積が広いため募集してもテナントが決まらず、管理会社等からの提案

参照：原価率・坪効率について

 

上記の他にも様々な理由があると思います。しかし、ご自身の都合のため、テナント・管理会社から言われたからといって分割をしてはオーナー様にとって不利益となるかもしれません。分割した後のことをよく想定しましょう。では、分割貸しのメリット・デメリットはどのようなことがあるでしょうか。

 

メリット

• テナントの要望面積を提供できる
  ビルの立地等は気に入っているが面積が広いという場合に、テナントが要望する面積にでき入居の可能性が高くなります。募集（業種）の幅が広がります。
• 空室時のリスクが分散する
  ある区画を２分割にして貸していた場合、一方が退去となっても、もう一方のテナントが入居中のため賃料収入がゼロになることはありません。

デメリット

• 工事が発生しその費用、時間がかかる
  分割貸しをするのには、分割数に応じて区画の形成やインフラ設備の整備が必要となります。そのためオーナー様で工事の発注や設計図の作成をすることになり、オーナー様の手間や費用負担があります。テナントが早期に入居希望の場合は、工事を行う都合上テナントの入居日はオーナー様の工事完了後となり、賃料発生日も遅れてしまいます。また、分割工事により共用部ができ清掃等も発生します。
• テナントのために割く時間が増える
  契約締結に向けて契約書の作成、ビルの点検やビルの不具合があったときのテナントへの連絡・テナントからの連絡（入居後のテナント管理）、家賃管理や電力・水道・ガスの契約が一括だった場合のメーターの検針などオーナー様とテナントが１：１から１：２、１：３の関係になり、オーナー様のご負担が増えます。

参照：店舗の基本設備スペック
参照：テナント管理は必要か
参照：テナントの適正坪数について

 

以上のように分割貸しは一長一短ですが、最終的には何を優先するかでお決めになると思います。ご判断に迷われたり、何かお悩み・ご心配事がございましたら当社総合施設管理までお気軽にお問い合わせ下さい。デメリットで記載した電気・水道の検針業務や共用部の清掃等も当社で承っています。オーナー様のご負担を減らせられるようにお力添えできればと思います。

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

テナントの適正坪数について

テナントの出店条件は、賃料・立地・周辺客層・ビル設備等多くの要素が関係し、テナントの業種業態によって異なります。
その中でどのテナントも重視する条件の一つに物件面積（坪数）があり、テナントの店舗開発者は出店を検討している業種業態に適正な坪数かを考慮します。
なぜ適正坪数が必要なのかというと、面積が小さいと必要な設備が入らなかったり、客席が足りないと想定売上が確保できないこともあり、逆に面積が大きくても無駄なスペースが生じ、その分の賃料が余計な負担になる場合がございます。

では、各テナントがどれ位の面積（坪数）を必要としているかご存じでしょうか。

　

　

※下記表は、弊社グループ会社の株式会社イリオスが今までの物件のマッチングを基に作成したテナントの適正坪数です。

業種区分	業種	面積（坪）
		最小	最大
総合物販	総合スーパー（GMS）	2000	5000
	食品スーパー（SM）	100	1000
	総合ディスカウント	100	1000
	コンビニ	40	80
物販（専門店）	ホームセンター	500	15000
	家電量販	200	2000
	総合スポーツ用品	150	1200
	カー用品	150	1000
	ドラッグストア	100	300
	オフィス用品・文具	100	300
	家具・インテリア	50	20000
	書店	50	2000
	酒屋	50	100
	100円均一	40	300
	ゴルフ専門店	30	300
	ペットショップ	30	150
	自転車	25	150
	調剤薬局	15	70
	おもちゃ玩具	10	1500
	携帯電話	5	70
	花屋	5	20
	チケット販売	3	20
物販（衣料）	ファストファッション	100	300
	ブランドリサイクル	20	100
	靴	20	50
アミューズ	シネコン	1000	3000
	ボウリング	600	2000
	スーパー銭湯	500	2000
	ゲームセンター	100	500
	パチンコ	100	500
	カラオケ	80	100
	ネットカフェ	50	150
	ビリヤード	50	100
業種区分	業種	面積（坪）
		最小	最大
サービス	デイケア	50	100
	トランクルーム	50	200
	写真スタジオ	40	120
	スポーツクラブ	30	2000
	学習塾	20	200
	保育所	20	100
	コインランドリー	20	60
	クリニック	15	200
	美容室	15	100
	ペット美容・ホテル	15	50
	エステ	15	50
	クリーニング	10	30
	旅行代理店	10	50
	保険窓口	5	30
	マッサージ	5	50
	合鍵・靴修理	2	15
喫茶・食事型	ファミレス	70	100
	寿司	20	100
	カフェ・喫茶	20	50
	ファーストフード	20	50
	カレーハウス	10	30
	アイスクリーム	5	20
	たこ焼き・クレープ	1	10
重飲食・飲酒	中華レストラン	50	200
	焼肉	20	50
	お好み焼・もんじゃ	20	50
	日本料理	15	200
	とんかつ	15	30
	そば・うどん	10	40
	ラーメン	10	30
	丼・定食	10	30
	居酒屋	5	100
	焼鳥	5	30
	バー	2	50
食品物販	宅配ピザ	30	50
	ベーカリー	20	40
	弁当販売	10	30
	和・洋菓子	3	30

例えば、上記表を見ると業種業態によって面積は様々です。
ビルのイメージに合った業種や、近隣に同種の業態が無いので誘致したい等、色々なテナント誘致が考えられます。

また、物件面積が小さすぎてテナント候補にお困りであったり、ビルの空きスペースを有効活用できないか等をお考えであれば、1坪から出店可能な業種業態もあります。

逆に大きな区画を貸したい場合、物件が大き過ぎてテナントが使いきれないということもございますが、物件を分割すれば、適正坪数に合ったテナントを誘致することも可能となります。

上記表は、オーナー様がテナント誘致のご参考になればと思い作成したものです。
ビルを運営させる際にご活用頂ければ幸いです。

各テナント様の出店戦略は日々変化しており、不動産仲介業者でもテナント情報を得るのに苦労します。
当グループはテナント様との密なコミュニケーションを取り、情報を得ております。
現在、ご所有のビルで空き物件へのテナント誘致でお困りのオーナー様は、是非弊社へご相談下さい。

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

　

解約の取り下げは可能か？

賃貸物件をご所有のオーナー様、ご参考までに一読下さい。

入居テナントが契約の解約を申し入れて、その後解約の取り下げが可能かどうかについてです。

解約の取り下げは「原則不可」です。（民法540条第2項）

 

解約の取り下げが起こるケース

• 業績不振だったが、何らかの影響で好調となった
• 転居予定先でのトラブル
• 方針、思想の変更

上記以外にも様々な理由で解約の取り下げがあると思いますが…

 

全てはオーナー様のご判断です。

 

解約の取り下げを了承してもよいケース

長期間空室が目立つ物件は次の入居テナントが決まるまで時間がかかると予想できます。空室ではオーナー様に賃料が入ってこないので、解約の取り下げを了承した方がオーナー様にメリットがあると考えられます。

■参照：空室率の多い中小のオフィスビルの稼働率を上げるには
■参照：テナント仲介や管理に強い会社とは

 

安易な解約の取り下げの了承は「危険」

解約の申し込みを受けると空室を作らないため次の入居テナントの募集を開始します。次の入居テナントが決まり、契約を締結したら解約の取り下げを了承することは危険です。解約の取り下げを了承した場合、次の入居テナントが被害を受け損害賠償等をオーナー様が請求される可能性があります。

「契約を締結しただけでまだ入居していないのに何故損害賠償を請求されるの？」
と疑問を持つかもしれないので説明します。

契約締結後、次の入居テナントは下記のような動きをします。

• その物件で働く人材の募集、面接、研修
• 広告等の依頼、印刷
• 工事業者、設計業者、看板等、内装設備等の発注・契約

入居に伴い様々な準備を行い人員、お金を要します。契約締結後に解約の取り下げを了承すると上記のような準備が無駄になるので、その費用・損害賠償等をオーナー様が請求される可能性があるのです。
また、オーナー様としては退去して欲しいが、入居テナントが契約終了日を過ぎても退去しないことや、そもそも解約を申し入れていない。と身勝手な行動を取るかもしれません。そうなった場合、弁護士に相談の上裁判を起こし、明渡しを要求することになり多大な時間とお金を浪費してしまします。

※当社総合施設管理は入居テナントから解約の申し込み書を受領したらそれに対して「解約申込の受領書」をお出しします。これは、入居テナントに改めて解約の取り下げは不可という旨を伝えることを意図し、トラブルの発生を未然に防ぐためです。

■参照：弁護士費用って実際どのくらい
■参照：普通賃貸借契約における既存テナントへの立ち退きを求めるには

 

解約の取り下げの了承は募集の状況、入居テナントとの関係性、経済情勢が判断基準になってくると思います。判断に迷われてしまう場合があるかもしれません。そんなときはビル管理専門業者等にご相談下さい。

 

「総合施設管理」では上記のような「解約の取り下げ」でのご相談も承っております。まずはビル管理専門の当社にご相談下さい。

 

 

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

更新を忘れてしまった場合のリスクとは

賃貸契約期間満了にあたり、契約の終了時期を延長し、同一の契約を引き続き存続させることを「更新」といいます。

この更新の手続きを忘れるとこれまでの契約はどうなるのでしょうか？そんな更新の手続きを忘れてしまった場合のケースをオーナーさん目線で紐解いていきましょう。

更新の手続きを忘れてしまったったら更新されないのか？
答えはNOです。

賃貸借契約において更新の手続きをしなかった場合、借地借家法第26条第1項により契約は自動的に更新されると定めています。このことを「法定更新」といいます。法定更新は強行規定であるため、それについて借家人に不利となるような特約を定めても無効となります。

そしてこの「法定更新」には注意すべきポイントが幾つかあります。

1. 契約条件
   これは法定更新となった場合は、これまでの契約条件と変わりなく同じ条件で契約を更新したものとするということです。賃料や共益費はなどはもちろん、解約予告期間や禁止事項などの契約条文についても適用されます。
2. 更新後の期間
   更新を忘れて法定更新になってしまったら、契約の期間がなくなります。（例えば契約期間が3年の場合は、法定更新後は3年の契約期間になるのではなく、契約期間の定めがない契約になります）
3. 更新料の請求
   先述の通り、期間の定めのない契約となった場合「更新」が発生しなくなるため、いくら経っても更新料を請求することは出来なくなります。但し、契約書内に「法定更新の際にも更新料を請求できる」等、特約の明示があれば法定更新時にも更新料を請求できます。
   その場合であっても、法定更新になると契約期間がなくなるので、更新料を請求できる機会はその1回だけとなります。
4. 契約を解除したい場合
   法定更新されて期間の定めのない契約になると、オーナーさん側より契約解除をする際の方法が従来と変わってきます。この場合、契約終了の6ヶ月前に解約の申入れをしなければならず、また、この解約の申入れの際には、「正当事由」が必要となり、正当事由の補完のために立ち退き料が必要になるケースもあります。ただ、正当事由や立退き料については、期間の定めのある契約においても必要なので、賃貸借契約を容易に終了させられないとういう点では変わりはありません。変わるのは、解約予告期間になります。

■参照：立ち退きについて

 

まとめ

• 更新の手続きを忘れると法定更新の扱いになる。
• 法定更新となった場合契約期間の定めがない契約になる。
• 更新料を請求できなくなる。
• オーナーさん側の解約予告期間が6ヶ月前になる。

また、上記のまとめに加えて法定更新になってしまうと、更新時に火災保険料や家賃保証契約も携わりがあれば切れてしまうことがあったり、新たに更新の書類を取り交わすことが困難となってしまうため、更新業務は忘れずに行う必要があるのです。

当社では、これまで管理上のトラブルを基に、契約の様々な内容を改善し続けております。また、更新作業のみの委託も受け付けておりますのでご質問や、契約の内容に不安などありましたら、当社までお気軽にご相談下さい。

 

 

 

　

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり

用途変更とは

用途変更とは、ある建物の新築のときの使いみちを、別の使いみちに変えるための手続きのことを言います。

例えば、新築時「物販店舗」として申請・使用していた建物（区画）を、新たに「飲食店舗」として使用するには、用途変更という手続きが必要となります。

　

　

どんな時に必要か？

参考例１）

• もともと「事務所」だった建物（区画）を→「物販店」へ変更する
• もともと「物販店」だった建物（区画）を→「飲食店」へ変更する
• もともと「物販店」だった建物（区画）を→「デイサービス」へ変更する
• もともと「物販店」だった建物（区画）を→「保育所」へ変更する　etc…

上記のように、大きく分けて以下の２つに当てはまる際に用途変更が必要になります。

• 既存の用途を特殊建築物に変更する
• 用途を変更する面積が２００㎡を超える
  ※2019年6月25日より100㎡から改正されました

参考例２）

• 事務所ビルの１階に２５０㎡の飲食店を開業するとき→用途変更の確認申請が必要
• 逆に、２５０㎡の飲食店部分を事務所に変更するとき→用途変更の確認申請は不要

このように、建物の全体または一部の用途を変更するときは、どのような用途に変更するのか、また、どの程度の広さで用途を変更するのかによって、確認申請が必要かどうか判断されます。

　

何で用途変更をしなければならないの？

用途変更をしなければならない理由は、建物の使いみちによって、その建物を安全に使うための基準がそれぞれ異なるからです。

例えば、建物を「事務所」として使う時と、「物販店舗」として使う時では、避難の考え方や求められる環境的な性能（採光・換気など）が違い、その用途に合わせた安全対策や環境対策が必要になってきます。

以下、建築基準法の引用

１.建築確認申請の手続き（法第6条第1項、法第87条第1項）

原則）

下表に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるものに用途変更をする場合は、確認申請書を提出して、確認済証の交付を受けなければならない。

【表1：確認申請が必要となる用途（法別表第1、令第115条の3）】＝特殊建築物のこと。

（一）劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場その他これらに類するもの

（二）病院、診療所(※)、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎、児童福祉施設等

（三）学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツ練習場

（四）百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェ、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店、飲食店、物品販売業を営む店舗

（五）倉庫

（六）自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオ

  ※：患者の収容施設があるものに限る。以下同じ。

例外１）

次の各号の類似用途間への変更の場合は、確認申請は不要である。（令第137条の17）

（一）劇場、映画館、演芸場

（二）公会堂、集会場

（三）診療所(※) 、児童福祉施設等

（四）ホテル、旅館

（五）下宿、寄宿舎

（六）博物館、美術館、図書館

（七）体育館、ボーリング場、スケート場、水泳場、スキー場、ゴルフ練習場、バッティング練習場

（八）百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗

（九）キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー

（十）待合、料理店

（十一）映画スタジオ、テレビスタジオ

参考例１）美術館を　→　図書館へ変更　＝　確認申請不要

参考例２）体育館を　→　ゴルフ練習場へ変更　＝　確認申請不要

☆一種低層住専地域内に三、六号に列記するもの、一・二種中高層住専地域内に七号に列記するものがある場合は、上記例外はない。

２.用途変更のながれ

①建築確認申請の要・不要

②既存不適格建築物の用途変更の準用のチェック

（１）用途の変更によって、現行法令に適合しない規定をチェックする。

（２）現行法令に適合しない規定は、既存不適格となる規定か。

（着工時点では適合していたか）

（３）既存不適格となる規定が法第87条に掲げる規定であり、下記例外2に該当しない場合は、用途変更によって、用途変更の部分以外も含めて既存部分すべて（部分適用の規定は当該部分のみ）適用される。

例外2）

次の各号の類似用途間への変更の場合は、上記規定は準用されません。（令137条の18）

（一）劇場、映画館、演芸場、公会堂、集会場

（二）病院、診療所(※) 、児童福祉施設等

（三）ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎

（四）博物館、美術館、図書館

（五）百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗

（六）キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー

（七）待合、料理店

（八） 映画スタジオ、テレビスタジオ

（４）既存不適格となる規定が法第87条に掲げる規定でない場合は、着工時点の規定が適用される。

　

既存不適格とは？

建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことを言います。

建築基準法は原則として、着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものになります。そのまま使用していても直ちに違法というわけではありませんが、増築や建替え、用途変更等を行う際には、法令に適合するよう一定範囲の是正義務が生じます。

　

手続きに掛かる費用は？

数十万円～数百万円と、用途変更内容・依頼先によって金額は様々です。

詳しくは、関係官庁や専門家へお問い合わせください。

　

手続きに必要なものは？

• 用途変更するときは「検査済証」が必要
• 検査済証が無い場合は「建築確認書」が必要
• その他、設計図書等、詳しくは専門家である建築士へお問い合わせください。

「検査済証」とは、その建物と敷地が建築基準関連規定に適合していることを証明するものです。「検査済証」は、建物の完成時に交付されます。
ただし、中にはさまざまな理由から「検査済証」が存在しない物件もありますから、その際は、用途変更前に建物の調査を依頼する必要が出てきます。
「検査済証」が存在しない場合は、平成26年7月に国土交通省で定められたガイドラインに基づき、一級建築士あるいは建築基準適合判定資格者に「建築確認書」に基づいた調査を依頼することで、検査済証と同等の位置づけとなる報告書を発行できることになりました。
「建築確認書」は、建築しようとする建造物が建築基準に適合しているかどうかの審査を受け、その際に適合していたことを証明するものです。したがって、建築確認書は建築着工前に交付されます。
一級建築士または建築基準適合判定資格者が、建物の状態が建築確認書の通りであるかを確認します。仮に「建築確認書」がない場合は、新たに復元図書を作成します。
また、単に「検査済証」や「建築確認書」を紛失したケースでは、「台帳記載事項証明」という書類で代用することが可能です。

手続きに掛かる期間は？

一概に期間を回答することは難しいのが現状です。

• 既存建物の図面・書類等が揃っているか
• 建物の現状はどうなっているか、法律に適合しているか
• 確認申請機関はどのような書類・図面を要求するか
• どの程度の改修が必要になるか

などによって、掛かる手間や時間が大幅に違ってくるためです。この他にも、建築基準法や消防法、その他法令が複雑に絡みます。手続きの必要の有無や安全性を確かめるためにも、前もって、関係官庁や専門家へ確認しましょう。

　

こんな罰則も…

昨今では、用途変更なしで商売をしているテナントも少なくありません。

しかし、建築基準法では、用途変更の必要があるにもかかわらず確認申請をしなかった場合、建築所有者に対し、最大で懲役3年以下または300万以下の罰金（建物所有者が法人の場合は1億円以下の罰金）が科せられる定めがあります。

　

Youtubeにて解説動画を公開しております

　

用途変更に関する無料ご相談

ビルマネジメント概算お見積もり

看板の管理に関して

最近、老朽化した外壁看板が落下する事故をよく耳にするようになりました。落下した看板で歩行者が怪我をする事故は、借りているテナントが看板の盤面等の製作に万全を期していても、オーナーがテナントに貸す看板枠等の設置が適法にされていなければ、その責任は看板の所有者になってしまいます。

そこで、今回はオーナー様ご自身でも可能な外壁看板の安全に関するセルフチェックを以下にまとめてみます。

1. 看板に瑕疵ができる原因
   a)自然現象によるもの：雨風や熱に晒されることは避けられず、これは防ぎようがありません。このような状況下で、老朽化は時間の経過とともに進んで行きます。
   b)施工によるもの：看板施工時に、施工業者のミスにより、設置した看板に十分な強度が備わっていない。施工業者の選定には専門性はもとより、信頼と実績のある会社を選ぶことも肝要です。
2. 看板に瑕疵ができることによる事故
   最もオーナー様が安に思われるところでしょう。実例として2015年に札幌市内で飲食店の袖看板が強風を受けて落下し、歩行者に直撃し意識不明の重体になるという事故が起きました。原因は、看板自体の老朽化で、所有者は目視だけで特に補修をすることもなく30年間運用をしていたということです。
3. 看板の設置に関する安全チェックの実施
   そこで、定期的に看板の安全を点検することが重要となります。まずは、何を、いつ実施するのかをスケジュール化し、そこにかかる費用を算出して予算を組みます。そして、点検した内容を記録に残します。この記録が大切で、設置した看板の状態が時系列でわかるカルテのようなものになります。ただ、オーナー様ご自身でこれをすべて行うことは困難なので、専門業者に任せるのが良いでしょう。
4. オーナー様ができる日常点検の実施
   「3.」に関しては専門業者に相談するとしても、オーナー様がご自身で行える日常点検があります。ここで、いち早く設置した看板の異常に気が付き、重大な瑕疵に至る前に専門業者を手配して、適切な修繕ができれば事故を未然に防ぐことができます。そこで、以下に「看板の日常点検項目」を列記します。

 

【野立て看板やポール看板】

1)支柱の根本に錆はありませんか？

2)看板に傾きはありませんか？

【袖看板】

1)ブラケット部より錆は発生してませんか？

2)看板の角度は壁に対して垂直になっていますか？

【壁面看板】

1)盤面（サイン面）はきちんと付いていますか？

2)外照式看板の照明器具が傾いていませんか？

 

《共通》

1)アクリル板に罅、または剥離などりませんか？
2)照明は点灯していますか？
3)看板部材は欠落してませんか？
以上が点検項目になりますが、基本的に目視で行えば気が付けるポイントばかりです。ただし、震度５以上の地震や台風の後にチェックをする際は、仮に異変が目に見えなくても、専門業者の点検も必要でしょう。専門業者が行う点検は上記の目視で行う項目をもっと詳細に調査すると同時に、修繕提案を行い、計画的な点検スケジュールの管理から修繕計画までトータル的にサポートしてくれます。専門業者の選定のポイントは、写真や図解でわかりやすい説明をしてくれる業者をお勧めいたします。

　

ビル管理に関する無料ご相談

　

ビルマネジメント概算お見積もり