耐震補強工事について

地震大国と呼ばれる日本において、建物の耐震性を高めることは非常に重要です。今後建てられる建物は当然として、既に建築済みの既存建物にも同様のことが言えるでしょう。
近い将来、国内の広い範囲にて震度6以上の地震発生が予見されており、大切な資産である不動産を守り、かつその市場価値を高めるためには、既存建築物の耐震補強工事は必要不可欠となっています。
今回の記事では、その耐震補強工事の概要についてご紹介していきたいと思います。

　

　

1.耐震補強工事とは

耐震補強工事とは、様々な理由で耐震強度に不安のある物件に対して補強工事を行い、建物を地震に強くすることで、損壊ないし倒壊を防ぐための工事です。
特に、築年数が古く現在の建築基準法に定められた基準に満たない建物は既存不適格建物と呼ばれ、耐震補強工事を行い、それを是正することが強く求められています。
適切な補強を行うことで、古い建物であっても十分に地震に耐えられるようになると言われており、地震の影響による建物の被害を低減させることで、人々の生命と資産を守ることにつながる非常に常用な工事と言えるでしょう。

　

2.主に工事が必要なケース

1981年以前の建築物件

前述したとおり、築年数が古い建物は、現在の耐震基準とは違う基準で建築されており、十分な耐震性能があるとは言えません。
1978年の宮城県沖地震での被害を受けて施行された「新耐震基準」に適合しない、1981年以前に建てられた建物に関しては、震度6以上の地震が発生した場合、倒壊してしまう恐れがあります。
これに該当する建物は、一刻も早く耐震補強工事を行うべきでしょう。

大きな災害によるダメージを受けた物件

過去に大きな地震や洪水などの災害に見舞われた地域の建物は、外観上何も問題ないように見えていても、ダメージを受けている可能性があります。
そういった建物は、次に大きな地震が起きた際に、損壊や倒壊の危険性があります。

構造的な弱点のある物件

1階の壁面積が少ない、建物が複雑な形状をしている、吹き抜けがある、立っている場所の地盤が軟弱などの弱点がある建物には、特に注意が必要です。
どこに弱点があるのかわかっていないケースもあるため、耐震診断を行うなど、専門の事業者に確認してもらう必要があります。

　

3.工事の流れ

耐震工事の大まかな流れとしては、以下の流れをたどります。

耐震診断による耐震性能評価→工事計画→見積策定→工事の実施

建物の種類や規模にもよりますが、戸建住宅であれば数週間、大型建築物の場合は数カ月～一年程度となります。

　

4.工事の方法紹介

主な例

基礎の補修、補強

建物を支える最も重要な部分である基礎の補修・補強は最優先とも言えます。具体的な工法としては、腐った木材の交換や樹脂によるコンクリートのひび割れ部分の補修、または基礎の打ち増しによる補強や特殊な繊維シートでの被覆補強などがあげられます。

接合部の補強

土台・柱・筋交い、梁などの接合部が脆弱だと、地震によって建物が倒壊する危険が高まります。専用の接着剤やボルト・プレート等金物で固定し、建物の強度を高めることで地震に備える方法です。

壁の補強

開口部が多く壁が不十分な建物やバランスの悪い建物は、壁の補強ないし増設が可能です。
鉄骨ブレース（補強材）の増設、特殊なパネルを使うなどといった既存壁の補強や、新たな壁を鉄筋コンクリート等で増設することで耐震補強を行えます。

軽量化

建物全体の重さが重いほど、地震へのリスクは高くなります。構造体の一部を撤去する、軽量素材に変更するといった方法で建物を軽量化することで、倒壊するリスクを下げることができます。

免震構造化（鉄骨造等）

建物の基礎下や中間部分の柱に免振装置を設置することで、振動が建物に与える影響を低減し、建物が損傷することを防ぐことができます。

制震機構の組み込み

建物に制震ダンパーや制震パネルを組み込み、建物の揺れを小さくすることで、地震の影響を抑えることができます。

　

5.工事の相場費用

耐震補強工事の費用としては、主に「耐震診断」と「耐震工事」の二つがメインとなります。
費用相場は、建物の規模や構造によって大きく変動するため、大まかな目安を記載しておきます。

耐震診断

鉄筋コンクリート造
　500円／m²～2,500円／m²程度
鉄骨造
　1,500円／m²～3,000円／m²程度
木造（戸建て）
　30万円／棟～50万円／棟程度

耐震工事

鉄筋コンクリート造
　15,000円／m²～50,000円／m²程度
木造（戸建て）
　50万円／棟～300万円／棟程度

　

6.耐震補強工事における補助金について

災害に強い国土・地域の構築につながる耐震工事は、自治体によって補助金制度があります。
適用要件や金額などは、それぞれの自治体によって違いますが、高額な費用がかかる耐震工事の負担を低減することができます。
耐震工事をご検討の際は、各自治体の補助金制度について確認してみましょう。
お住いの住宅や管理物件等、耐震性に不安のある建物をお持ちの方は、一度耐震診断を受けてみることをお勧めします。
弊社では事業用不動産に特化したビル管理運営業務を行っております。
建物の建築構造のみならず、不動産に関して幅広い知識を持っておりますので、何かお悩みがございましたらお気軽にご相談ください。

　

　

　

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管理会社を選ぶポイント

収益不動産をお持ちのオーナー様にとって、管理会社選びは非常に大切です。
数多くある管理会社の中でどういった会社であれば、所有不動産の収益を安定・最大化に繋がるのでしょうか。
それは、所有不動産の特徴に合わせた管理会社を選ぶ事が重要と考えています。

　

管理している物件の特徴

管理会社によって、管理を行っている物件の特徴もそれぞれになります。
大きく分けると下記の2つとなります。

①マンションやアパート等の「住居」を主に管理している

主な役割としては、「入居者が住みやすい様な環境を作る事」です。
業務としては、

• 契約管理
  契約更新などの業務のこと。住居では2年毎の賃貸借契約となる事が多くあります。そのため、更新前に入居者への通知を行い、更新の業務を行います。
• 入居者対応
  クレームやお問合せの対応です。例えば、騒音やゴミの捨て方などのトラブルです。入居者間同士でクレームを直接ぶつけ合ってしまうと、お互いに住みづらくなってしまったりするため、管理会社にて対応を行います。
• 建物管理
  共用部の清掃や、駐輪場やゴミ出し場がルールを守って正しく使われているのかを管理します。
• 修繕、改修
  経年劣化や、自然災害等で破損が出てしまった際の修繕や改修です。
• 原状回復
  入居者退去後に行う工事です。入居者が誤ってつけた傷やその他室内の破損・汚損は入居者の負担となるため、工事業者の手配や立会いが必要となります。
  上記の様に、「人が住む」ための環境を作る事・管理する事が主な業務となります。

　

②店舗やオフィス等の、事業用・商業テナントが入居されたビルや店舗の管理

住居と違い、「商業を円滑に営む事が出来る環境を作る事」が主な役割となります。
そのため、家賃管理や更新契約等の入居者管理の他に、建物を管理する上で建築設備に関する専門的な知識、立地や広さ、間取りや他入居テナントの業種から後継テナントの募集・誘致方法のノウハウが必要となります。

• 後継テナントの募集・誘致
  業種や用途により様々であり、例えば、居酒屋やカフェ等の飲食店。または、事務所利用なのか倉庫としての使用なのか。入居されるテナントにより面積、立地、設備、階数の希望が変わります。また、複数階あるビルであれば他テナントと同業種にならない様な配慮も必要となるでしょう。
• 退去時の原状回復
  テナント退去の際に居抜きとするのか、壁床天井、空調設備をどこまで残すべきか、もしくは駆体のみを残したスケルトンにするのか、どんな後継テナントを誘致していくのか？によって原状回復時の確認項目や打ち合わせ内容も変わります。
• 建物管理
  ビルや商業不動産の場合、ビルの保全管理のために「法定点検」と呼ばれる法律で定められた点検があります。年に2回の消防設備点検、エレベーター点検、キュービクル点検、法律の変化により近年では簡易フロンガス点検なども必要な項目となりました。

それだけでなく、入居されているテナントやビルの構造によっては汚水槽雑排水槽、グリストラップの清掃などの回数も状況に合わせて変化が必要となるケースもあります。

　

大手と中小企業

所有不動産毎に、管理を任せたい部分は様々でしょう。
規模が大きな会社は、管理メニューがパッケージ化されている事が多くあります。例えば、テナントからビル設備まで全て一括で請け負うパッケージ、法定点検を一括で請け負うパッケージなどです。そのため、オーナー様の個別の希望ではなく、パッケージに合わせての管理を任せる事になります。

一方で、中小の管理会社は同じくパッケージ化されたサービスはあるものの、一部のサービスだけでも請け負うケースが多くあります。例えば、「消防設備点検だけ」「電気・水道の検針と請求書の発行まで」「テナントの契約更新対応だけ」等、オーナー様のご希望に合わせて、柔軟に請け負う事が出来ます。ビルの状況によっては、賃料は固定のため毎月の請求書は出していない、更新は自動更新になっているから更新時の対応がほとんどない、飲食店が多く入っているビルのため排水設備に関しては多く清掃を入れたい、などオーナー様の希望に合わせてオリジナルの管理を行う事が出来ます。

一概には言えませんが、大枠の特徴として

• 大手は管理メニューがパッケージ化されている事が多く、標準化されたサービスが強み
• 中小企業は融通が効く事が多く、オーナー様の希望に合わせて柔軟に対応が可能

管理会社の数は非常に多くあり、強みとする管理は様々です。前項に述べた様にオーナー様がお持ちの収益不動産にご入居される業種など、必要な管理項目に合わせた管理会社を見つける事が、長く安定した収益を生み出すために重要な事でしょう。
私達、総合施設管理は「商業・事業用不動産」の管理・募集に強みを持つ不動産会社であり、オーナー様のご要望に合わせた管理を行なっております。
少しでもご興味ございましたら、お気軽にご相談頂けますと幸いです。

　

　

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建設協力金方式とは

建設協力金とは建物の借主が貸主（土地所有者）に対して預託する金銭のことです。

　

つまり借主が貸主に対して建物建設費用の一部または全部を預入れ、貸主はその預託金を建設費用に充当します。建物が完成した後、建物をテナントが一括して借り上げます。賃貸借契約期間中は月々の賃料から相殺する形で借主へ返還され、契約期間内に全額を償却することが一般的です。

（表1.2）貸主（土地所有者）が借主（賃借希望テナント）から「建設協力金」という名目で費用を無利息または低金利で借入れ、その資金で建物を建築します。

（表3）貸主（土地所有者）はその後、建物を借主（賃借希望テナント）へと賃貸します。同時に借り入れている建設協力金は「保証金」へと名目変更され保証金は契約期間中に返済ができるように入居後の返済の計画を立て、契約を開始します。

（表4）貸主（土地所有者）は通常の賃貸借契約同様に借主（賃借希望テナント）から月々の賃料の支払いを受けることになりますが、基本的には保証金の返済部分と相殺をすることで返済をしていきます（返済期間は５年～20年が一般的です）

建設協力金の返済を月々の家賃収入と相殺していく場合の一例

建設協力金方式を採用する理由とは

一般的に土地活用する際、用いられることが多いのは事業用定期借地権であり、10年以上50年未満で契約期間を定めることが可能です。10年～30年で契約期間を設定することで、造作の買い取り請求権を発生させることを防ぐこともできます。
(※30年～50年未満で設定した場合は買い取り請求権が発生してしまうので注意が必要)
そのため中長期的に借主側から借地料を受け取ることが可能です。

一方で建設協力金方式は用途の限られたロードサイドの土地を有効活用する場合に用いられることが多く、入居を希望するテナントとしてはコンビニやスーパー、ファミリーレストランなどが多く見受けられます。

貸主としては入居テナントから金銭を借り入れるため、新たにテナントの募集をする必要がありません。そのため募集がうまくいかず、完成後にテナントが決まっていないなどの空室リスクを回避することができます。また、賃借人が契約期間中に中途解約をした際に残債の支払いを免除する特約を設けることで残債の支払いだけが残ってしまう危険を回避することも可能です。相続の際の節税対策としてもメリットがあり、土地は自用地の評価から貸家建付地として、建物に関しても当然に貸家評価となり評価額が下がることで節税が可能です。加えて借り入れた建設協力金が契約開始後に保証金となった後も負債としてみなされるため、課税の対象からは外れるためその金額分の節税が可能になります。こちらも土地所有者にとって大きな節税対策と言えるでしょう。

方式を採用するにあたってのリスク

万が一、借主側の倒産・撤退による中途解約などが起こった場合（※賃貸借期間終了後も同様）、借主希望の仕様に仕上げた建物や内装を新たなテナントに転用することやロードサイドの建物の場合、同じく沿道のサービス業しか出店が認可されないなど、業種の制限を受けて後継テナントの誘致が困難になってしまう可能性が考えられます。このような状況に陥らないためにもテナントの要望を踏まえたうえで汎用性のある建物を建築することが必要となってくるでしょう。

また、上記のように万が一テナントが退去してしまった場合、建物の所有者はあくまで貸主（土地所有者）であるため、入居テナントが決まらない場合でも固定資産税などの税金を納めていく必要があります。改修工事の金額が大きく、やむを得ず建物を解体する場合には解体費の負担しなければならない可能性もあり、借主が入居中の場合でも建物の維持修繕費は当然に貸主の負担になります。このようなリスクを避けるために賃料を高く設定しておくなどの対策が必要になります。この2点は実際に方式を利用する際に注意が必要です。

最後に

このように貸主側のメリットが多く、借主側とのニーズが合致すれば大きなメリットを生み出すことのできる建設協力金方式ではありますが、どちらか一方の利益に偏った契約などが締結されてしまうようなケースも少なくありません。新たに物件の建設をお考えのオーナー様としてはまず、賃貸借契約を締結することでテナントが建物建築後に事業を取りやめたなどという事態に陥らないためにも入念な準備が必要です。

その他の方法と合わせてしっかりと検討した上でご検討していただければと思います。特約にはどのような免除内容を定めたらよいのか。引き渡し後の管理区分はどうするべきか、詳細な取り決めが必要になります。弊社、総合施設管理では今回説明させていただいた、建設協力金方式に関する契約内容のご相談から引き渡し後の管理、物件の資産価値の維持向上などお客様の幅広いニーズに対応させていただきます。現在、土地活用でお悩みの方は是非一度弊社にご相談下さい。

　

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図面電子化のメリットとは

ビル運営において、大規模修繕時、テナントの改装時工事、消防の届け出時には必ず設計図面が必要になります。長期間ビルを保有されているオーナー様や、相続などで引き継いだオーナー様の中には、設計図面の出し入れに苦悩される方も多いのではないでしょうか。そこで、必要な図面だけピックアップしておいていただき、すぐに確認ができるように準備をされることをお勧め致します。

　先ずは、設計図面の種類と概要についてご説明いたします。

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設計図面の種類　（大カテゴリ）

設計図面の種類

意匠図

配置図	敷地内の建物の配置を示す地図
平面図	建物の間取り・点検口の大きさ・位置などを階ごとに示した図面
立面図	建物の外観、屋根の勾配、開口部の位置などを示す図面
断面図	部屋の天井の高さ、床の高さ、開口部の高さなどを示す図面
展開図	窓やドアの位置、設備機器の位置など部屋の内部を示す図面
矩計図(かなばかりず)	壁の内部、小屋裏、床下など完成後の見えない内部を詳しく示した図面
求積図	面積を計算した図面
詳細図	階段や家具などの詳細が書き込まれた図
仕上表	建物内外の表面の仕上げや使用材が書かれている
天井伏図	天井の形状や照明の位置など天井面を示す図面
屋根伏図	屋根の形状や寸法を示す建物を真上から見た屋根面の図面
小屋伏図	屋根を外した状態で真上から見た図

構造図

基礎伏図	基礎を真上から見た図 基礎の形状、アンカーボルトの位置などを示す
軸組図	木材の骨組みを立面で見た図 柱、筋交いの位置を示した図面
床伏図	各階の床を真上から見た図 柱、梁などの位置や感覚を示す

設備図

給排水・衛生設備図	給水設備、排水設備、衛生設備について網羅的に書いた図面
自火報設備図	火災報知器、消火設備等の消防法上必要な設備の接続、配線を示した図面
空調設備図	空調の系統図 給気口・排気口と関連機器類の接続を書いた図面
電気設備図	電気の系統図 電気配線と関連機器類の接続を示した図面

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上述の書類が揃っていれば、大規模修繕時、テナントの改装時工事、消防の届出時などにスムーズに各種手続きや工事が可能になります。

しかし、一般的に建築図面はA1サイズなどの大きなサイズで作成されている事が多く、「すぐに取り出せる場所に置けない。」「関係者にコピーを渡せない。」といったお声も耳にします。
建築原本を貸与した場合、図面自体を紛失されることや、汚損、破損されてしまうリスクがございます。また、経年劣化により、線が消えたり、文字が読めなくなってしまうこともあります。

そういった問題も事前に図面をスキャン・電子化することで、解決することができます。
図面の電子化には次のようなメリットがあります。

• データのバックアップを取る事で、原本紛失時においても閲覧請求者への図面開示が可能になり、工事等の計画が滞るリスクを低減させる事ができます。
• 必要な図面の即閲覧が可能になり、テナント様や業者にも即データ提供ができます。
• 画像データ（PDF）から専用アプリを使用して、CAD用のデータを作成することもできるようです。
• データの編集をすることで、不要な情報・知られたくない情報を削除することや、ピックアップした図面のみ開示することができます。

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お見積もりは無料で承っております。
お気軽にお問い合わせください。

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テナント成約に至るポイントとは

(1)埋まらない空室

空室期間が1ヶ月、3ヶ月・・・と後継のテナントが決まらずに空室状態の事業用不動産をお持ちのビルオーナー様もいらっしゃる事と存じます。

地元の不動産会社に依頼済みで、なかなか成果が出ないようであれば、依頼された不動産会社の得意分野を確認してみてください。不動産会社にも得意不得意がありますので、少しでも不安に思われましたら、事業用専門の不動産会社に依頼される事をお勧めします。今回は、地元の不動産会社にはできない、募集における事業用専門の不動産会社の手法と対策についてご紹介いたします。

　

(2)居住用と事業用

事業用物件を専門に取り扱っている不動産会社は大変少なく、業界全体の１割程度とも言われております。なぜ少ないのでしょうか。それは、居住用のマンション・アパートなどの仲介に比べ、下記が考えられます。

• 電気容量、給排水、排煙、消防の知識が必要
• 契約までの調整等、大変手間がかかり、多種多様な知識が必要
• 近隣、上下階のテナントの調整が必要

そのため、事業用物件の契約手続きを行う際には、多種多様な知識を持ち、ノウハウを持った担当者が対応する必要があります。実際に居住用物件を月に数十件仲介するような営業マンでも、事業用不動産は全く経験がないという事例もあります。

このように、不動産仲介の中でも難しいと思われているのが事業用物件です。事業用専門の不動産会社であれば、ノウハウを持った担当者が対応しますので、専門だからこその強みを活かしたご提案が可能です。

　

(3)事業用不動産の募集

一般的に物件の募集といえば「インターネット広告」が思い浮かぶと思いますが、アットホームなどのポータルサイトへの広告だけでは不十分です。下記のような手法も取り入れることにより、契約に至る可能性が高まります。

• レインズ、ATBB等の業者間サイトに登録
• 出店希望者への直接物件紹介
• LINEなどのSNSサービスを利用した物件紹介
• ダイレクトメールを活用した物件紹介
• 事業用不動産の専用募集サイトへの登録

このように、様々な手法やコネクションを活用することで、早期契約の可能性を高めることができます。

　

(4)募集時の手法と対策

物件を探している借主様は、賃料等の条件だけでなく、工事費用（開業費用）についても考える必要があります。居抜きや事務所仕上げなどを希望条件にして、物件を探しをしている借主様も数多くおります。つまり、借主様の求める引渡状態に合せる事ができれば、早期契約の可能性が高まります。過去の記事でもまとめてありますので、詳細はこちらをご覧ください。

より早く後任のテナントを決めるためには、内装の状態や適正賃料の設定はとても重要です。事業用専門の不動産会社なら、その経験や知識を活用し、ビルオーナー様がベストな選択をするためのアドバイスが可能です。

また、募集図面を作成にもひと手間加える事で、反響が増え、成約に至る可能性が上がり、良い結果を生み出します。一般的な不動産会社は、募集図面の作成は「ひな形」を使用しております。業務が効率的になる反面、どんなビルも同じように見えるため、一見すると代わり映えのしない募集図面になってしまいます。

図面はひな形ばかりに頼る事なく、１部屋ずつ丁寧に作成する事も非常に重要なことだと思います。

　

(5)まとめ

募集といっても様々で、どの不動産会社でも一般的な募集は可能です。インターネット広告も当たり前のように行っております。しかし、当たり前の事をするだけでは、テナントの早期契約には至りません。

例えば、「クリニック」、「物販」など、ビルオーナー様が借りて欲しいと考えている業種があると思います。事業用専門の不動産会社であれば、今までのノウハウを活かし、その業種の企業担当者へ直接アプローチをすることが可能です。これは一般的な不動産会社では難しいと思います。

2018年度末時点の宅建業者数は約12万社。全国のコンビニの数は6万軒弱といわれており、不動産会社は今やコンビニの2倍以上あります。どの不動産会社に依頼すべきか判断できないビルオーナー様も多いと思います。不動産会社にも得意不得意があり、ノウハウの有無で対応が大きく変わって参ります。

テナント成約に至るポイントとは、不動産会社選びといっても過言ではありません。「大手だから」「CMを見たことがある」「近所にあるから」といった理由で不動産会社を選んではいけません。 オーナー様の利益を最優先に考えられる、信頼できる会社に依頼するのが一番です。

空室にお困りでしたら、顧客情報を多数持っている株式会社イリオス及び、株式会社総合施設管理にお任せください。

　

　

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建物を一括賃貸するリスク

ご所有の建物をテナント様へ一括で賃貸をするケースにおいて、引き渡した後の建物本体や付属設備の点検、維持、監理区分をテナント様にて実施する取り決めをした場合、テナント様へ建物に関する管理も一任する事となるので、一見するとオーナー様のご負担が軽減される様に感じられますが、将来的には様々なリスクが隠れています。

1.建物の法定点検が未実施

消防点検や建築設備点検など、不特定多数の方が出入りする商業ビルなどは、法令で定められた様々な法定点検を実施しなければなりません。
また、昨今法令や条例の改正により、実施報告義務が課せられる場合なども出てきており、オーナー様は勿論、一任したはずのテナント様も気づかずに放置されてしまうケースも考えられます。

※法改正等により近年追加された法定点検例

• • フロン排出抑制法による空調機等の設備点検
  • 防火設備を有する建物の防火設備点検
  • 非常用発電機点検の強化

2.不具合個所の放置や仮対応のみ

そもそも建物の定期点検は、点検及び行政への報告が目的ではなく、建物が健全な状態で使用出来ているかを定期的に点検する事により、災害が発生した場合にも被害を最小限に食い止める為に実施するものです。
この法定点検をテナント様へ一任してしまうと、報告義務を賃貸借契約で課している場合でも、必ず報告されるとは限りません。
また、法定点検で故障や不具合個所の指摘が出た場合、当然費用が発生する事になります。
当然ながらテナント様は必要最低限の支出に抑える為、修繕を先延ばしにしたり、本来交換を要する設備を修理で対応されてしまうなど、定期点検や修繕の実施が適正に行われているかを、賃貸中に確認するのは非常に難しい事となってしまいます。

3.大きな問題が発生するのは賃貸借契約終了後

前述の様に、建物の管理をテナント様へ一任して賃貸した場合に、建物の不具合をオーナー様は把握するのは非常に困難です。問題が発覚するのは明け渡しが完了し、後継のテナント様がご出店される前の事前調査等の場合が多く、本来は交換するべき設備が小修繕のみで処理され、後継のテナント様より設備の修繕、交換が契約の条件となるなど、最終的にオーナー様のご負担にて多額の費用を投じて修繕を行う結果となってしまうリスクが隠れています。

明け渡し後に不具合が発覚した事例

ケース1）防災設備の不具合

消防設備点検をテナント区分としていた為、点検は実施されていたが、火災報知機の故障が放置されたままになっていた。

点検結果報告書はテナント様にて保管しており、オーナー様へ報告書の提出がされていなかった為、状況が不明のまま明け渡しを受けた。

ケース2）EV設備の不具合

EV会社より長年修繕要請が報告されていたものの、フルメンテナンス契約を締結していなかった為、不具合個所が放置されていた。

ケース1と同様、オーナー様へ報告書の提出がされていなかった為、状況が不明のまま明け渡しを受けた。

上記ケースにおいては、明け渡し後、オーナー様手配の点検業者により不具合が発覚し、防災設備の不具合個所や経年劣化による修繕も含め、多額の費用負担が発生してしまう可能性があります。

建物の維持、管理はオーナー様にて行うのがベスト

一括貸しで賃貸をする場合には、事前に現在の法令に準ずる点検項目や点検費用を事前に把握する事が大切です。
その上で、テナント様と賃貸借契約を締結する前に、事前に把握している点検項目、金額を管理費等の名目で契約をし、負担区分を明確にしておけば、契約締結後にテナント様と費用負担でトラブルを無くす事も可能となります。
また、オーナー様が点検業者に委託し、点検報告や要修繕箇所も全てオーナー様ご自身で把握する事が可能となりますので、前述の様なオーナー様のリスク軽減にもなります。
当社では、一括賃貸ご希望の物件につきましては、募集開始時にご依頼いただければ、法定点検の実施項目を洗い出し、管理・共益費としてテナント募集を行う事も可能です。
また、すでに営業を開始している物件についても、弊社に管理をご依頼いただければ、ご契約内容を確認の上、点検状況の確認や指導をお手伝いする事も可能です。

是非ご相談ください。

　

　

　

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24時間受付サービスの必要性

漏水が発生した！

　

そんな事が深夜テナント様に起きたとき、オーナー様はご対応できますでしょうか。

近年自然災害が猛威を振るい事前に予想できないトラブルが発生することも多々ございます。また、テナント様によっては営業時間が早朝であったり、深夜まで行っていたり様々です。そんな中、上記の漏水のようなトラブルが深夜に発生したとき、オーナー様はご対応できますでしょうか。テナント様はオーナー様に連絡を入れると思いますが、深夜で連絡が取れない状況であれば不安感や不快感、ストレスが溜まります。

この事が原因で退去してしまうといったケースもあるかもしれません。深夜に連絡があればオーナー様にもストレスが溜まりオーナー様、テナント様の関係の溝は広がり双方にとってデメリットでしかありません。そんなとき、常に連絡が取れ緊急対応可能な会社があれば、双方のメリットといえるでしょう。

当社では、当社の営業時間外でも外部委託している専門のコールセンターがテナント様の状況及びトラブルの状況を正確に把握し、緊急に対応しなければならないもの、翌日以降オーナー様の判断を仰ぎながら対応するものを区別し、テナント様が安心して入居できる環境を整えることができます。

普段は自主管理されているオーナー様でも24時間対応することは難しいです。管理会社（24時間対応できる）を入れることによってテナント様から管理が行き届いている物件と思われます。物件の付加価値・テナント様の顧客満足度が高まり、空室リスクを軽減します。つまり、オーナー様の安定的な収益に繋がります。

　

上記記載のような水回りのトラブル、設備やシステムの故障、第三者とのトラブル等様々解決してきた当社に一度お問合せ・ご相談してみてはいかがでしょうか。

　

　　

　

　

　

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賃料の増額をしたいと思ったら…

ビルをお持ちのオーナー様にとって「賃料の増額」は常に頭の片隅にあるキーワードだと思います。今回は、賃料の増額をするタイミング、賃料の増額をするときの流れをご説明します。

 

 

まず、賃料の増額をするタイミングですが、オーナー様が「増額したい」と思ったときです。ですが、唐突に賃料の増額というのは入居テナント様に伝えづらく、苦い顔をされるでしょう。このことが原因で入居テナント様との関係が悪化し退去してしまったというケースもあるのではないのでしょうか。そんな中、もっとも賃料の増額を言い出しやすいタイミング、それは契約更新をするタイミングです。契約更新になると新たな契約期間となり契約書も書き換えることになります。このタイミングで賃料の増額をするというオーナー様が多くいらっしゃり、入居テナント様にも比較的伝えやすくベストなタイミングと言えるでしょう。契約によっては法定更新になっており、契約書の書き換えを行わないこともありますので、お持ちの契約書をご確認下さい。現在と契約当時とは状況が異なる為、更新時に契約書の書き換えをお勧めしております。当社では、更新手続き代行業務を承っておりオーナー様と入居テナント様の関係を保ちつつ、賃料を増額する交渉支援等を行っております。

■参照：更新手続き代行業務

 

賃料の増減を正当に主張できる要件

①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増大

②土地若しくは建物の価格の上昇その他の経済事情の変動

③近隣同種の建物の借賃と比較して不相当となったとき

 

上記①から③は借地借家法第３２条で定められており、いずれかに該当すれば契約更新のタイミングに関わらず入居テナント様へ賃料の増額を行えますが入居テナント様から賃料の減額を主張される可能性もあります。

上記①から③のような理由があったとしても賃料を増額することにすぐに入居テナント様が応じてくれるものではありません。また、上記の根拠を示す資料をオーナー様ご自身で収集する必要もあり労力を要します。当社では不動産会社専用のサイトや「商業マーケティングレポート」という当社独自のツールでお持ちの物件に近い条件で他物件の募集賃料等を瞬時に検索するサービス（※１）を使い増額をお考えになっているオーナー様のお役に立てると思います。また、当社のグループ会社のイリオスでは店舗の仲介を行っており、現在の賃料が妥当なのか、入居テナント様が退去してしまったら現在の賃料で成約することは難しいのか等のアドバイスをさせて頂きます。

 

賃料の増額をするときの流れですが、まずは入居テナント様に書面で通知しましょう。入居テナント様との話し合いの場を設け、増額を行う客観的資料・理由を提示すると入居テナント様の理解を得やすいです。当事者間で賃料の増額について合意できればいいのですが、合意できなければ第三者を巻き込んだ話し合い、費用が発生します。また、オーナー様の個人的な事情による賃料の増額は難しくなります。

当事者間で合意できなければ、裁判の前に調停の申し立てをします。第三者を含めて話し合いで円満に解決を図ろうとします。増額希望の賃料が本当に適正なのかということを第三者に証明しなければなりません。そのため、より専門的な知識・資格を有している不動産鑑定士等に依頼し賃料の増額が適当だという資料等を作成する必要があります。調停のための費用（※２）や解決までの期間（概ね３ヶ月）、不動産鑑定士への調査依頼費等（※３）がかかってきます。

調停でも合意できなければいよいよ裁判となります。しかし、裁判費用（※４）や弁護士費用（※５）、また裁判が完了するまで相当期間がかかり、必ずしも裁判の結果がオーナー様の求めるものではないかもしれません。裁判にかかる費用や時間と現在の賃料を比較して、それでも賃料の増額をしたいと思えば裁判を行いましょう。

 

以上が賃料の増額をするタイミング、賃料を増額するときの流れになります。当社では更新業務のみでなく日々の入居テナント様とのやり取りもオーナー様に代わり行っております。また、賃料を増額通知するときの書類や賃料を増額したときに取り交わす書類等の作成も行っております。賃料を増額したい、本当に賃料が適正なのか、他の建物はどうなのか等を思いましたら当社総合施設管理に相談、お問い合わせ下さい。

■参照：家賃管理業務

■参照：契約関係書類作成業務

 

参考費用

※1 商業マーケティングレポート	500円～2,000円
※2 調停費用	500円～
※3 不動産鑑定士への調査費用	30万円～80万円（建物規模による）
※4 裁判費用	1,000円～
※5 弁護士費用	0円～50万円＋賃料増額分の5％～20％の5年分（弁護士事務所による）

 

 

　

　

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分割貸しのメリット・デメリット

オーナー様のご都合やテナントからの要望、管理会社等からの提案などの理由から区画を分割してお貸しする場面があるかと思います。そうなった場合のメリット・デメリットを記載します。また、分割貸しを検討している、今後分割貸しの可能性があるという方はご参考にして頂ければと思います。併せて「分割貸しの注意点」もご参考にして下さい。

参照：分割貸しの注意点

 

 

まずは、分割貸しを検討するのはどのようなときでしょうか。

• オーナー様のご事情により
• 入居を検討しているテナントからの要望
• 入居済みのテナントから坪効率が悪いので、面積を減らしたいとの要望
• 面積が広いため募集してもテナントが決まらず、管理会社等からの提案

参照：原価率・坪効率について

 

上記の他にも様々な理由があると思います。しかし、ご自身の都合のため、テナント・管理会社から言われたからといって分割をしてはオーナー様にとって不利益となるかもしれません。分割した後のことをよく想定しましょう。では、分割貸しのメリット・デメリットはどのようなことがあるでしょうか。

 

メリット

• テナントの要望面積を提供できる
  ビルの立地等は気に入っているが面積が広いという場合に、テナントが要望する面積にでき入居の可能性が高くなります。募集（業種）の幅が広がります。
• 空室時のリスクが分散する
  ある区画を２分割にして貸していた場合、一方が退去となっても、もう一方のテナントが入居中のため賃料収入がゼロになることはありません。

デメリット

• 工事が発生しその費用、時間がかかる
  分割貸しをするのには、分割数に応じて区画の形成やインフラ設備の整備が必要となります。そのためオーナー様で工事の発注や設計図の作成をすることになり、オーナー様の手間や費用負担があります。テナントが早期に入居希望の場合は、工事を行う都合上テナントの入居日はオーナー様の工事完了後となり、賃料発生日も遅れてしまいます。また、分割工事により共用部ができ清掃等も発生します。
• テナントのために割く時間が増える
  契約締結に向けて契約書の作成、ビルの点検やビルの不具合があったときのテナントへの連絡・テナントからの連絡（入居後のテナント管理）、家賃管理や電力・水道・ガスの契約が一括だった場合のメーターの検針などオーナー様とテナントが１：１から１：２、１：３の関係になり、オーナー様のご負担が増えます。

参照：店舗の基本設備スペック
参照：テナント管理は必要か
参照：テナントの適正坪数について

 

以上のように分割貸しは一長一短ですが、最終的には何を優先するかでお決めになると思います。ご判断に迷われたり、何かお悩み・ご心配事がございましたら当社総合施設管理までお気軽にお問い合わせ下さい。デメリットで記載した電気・水道の検針業務や共用部の清掃等も当社で承っています。オーナー様のご負担を減らせられるようにお力添えできればと思います。

　

　

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